不動産投資の基本
賃貸住宅経営のポイント
賃貸住宅経営は、不動産投資の代表選手です。毎月確実に賃料収入があり、安定的な資産運用が期待できます。そのためには長期にわたって堅実な経営を続けていくことが不可欠です。賃貸住宅を営むうえで大切なポイントについてご紹介します。
空室をつくらないことに尽きる
賃貸住宅経営における最大のポイントは、できるだけ空室をつくらないことです。部屋を貸して家賃を得るのですから、家賃の入らない状態を極力避けることが最も重要になります。貸していなくても維持費はかかるので、空室が増えると収益は低下し経営リスクが高まります。既に経営している方には自明のことですが、これから「大家さん」になる人にとっては言われて初めて気付くことではないでしょうか。
空室対策のキモは、物件を適切に管理すること。賃貸住宅経営では通常、オーナーは不動産専門の住宅管理会社に委託しているケースがほとんどですが、丸抱えというわけにはいきません。オーナー自身がある程度物件を把握していなくては賃貸経営といえません。自らの資産（賃貸住宅）に対して積極的に関わり、改善の努力を惜しまない姿勢が求められます。
理想は満室で稼働率100％ですが、現実的には競合相手があり、入居者のライフスタイルの変化による退室は避けられません。そこで大事なことは、退去者を事前に把握すること。空室の時期がある程度わかれば空室期間をより短縮することができ、次の入居者を確保するための募集活動の時間をより多く確保することも可能です。
入居者の退室時期は事業年度末に近づく1月～3月が圧倒的に多く、2019年の首都圏では賃貸住宅の入居成約数がこの時期に約36％と集中しています。退去届は一般的に「1か月前までに通知すること」と定めることが多いようですが、できるだけ早期に退去情報を入手したいものです。そのためには、入居者と普段からのコミュニケーションを取ることも大切です。
修繕と賃料見直し
賃貸住宅は様々な生活スタイルの人が長期間入居するので、室内の汚れや傷みは避けられません。入退室のたびに原状回復して経年劣化を防ぎますが、設備の老朽化も出てきます。こうした不備は入居者にしかわからないもので、これが退室の理由になっている可能性があります。また、収納スペースが少ないなど部屋の間取りに不満があるのかもしれません。流し台や浴室といった水回り設備は故障になりやすく、日ごろの管理が大切になってきます。
こうした修繕や改築などの設備投資費用は必要経費として計上でき節税にもなりますので、空室が発生した場合は設備の劣化状況などを目視で常にチェックし、必要ならば費用対効果なども勘案したうえで修理・修繕を実施すべきでしょう。
すぐに設備投資することが難しい場合は、賃料の見直しも検討します。賃料はオーナーの自由裁量で決められますが、その場合、既存の入居者の賃料も減額するかどうかを判断しなければなりません。一度下げた家賃を戻すのは難しく収入減になります。修理・修繕して入居者により長く住んでもらうか、家賃を下げて経費をかけないか。判断が分かれるところです。
家賃が周辺の相場よりも高くなり、空室を生んでいる場合もあります。周辺に割安なアパートができれば賃料に割高感で出てしまい、空室を埋めることは難しくなります。周辺の賃料相場は常にウオッチしておくことが必要です。
同時に、物件がある地区のニーズが変化していないかどうかにも気をつけましょう。近くにある大学が一部または全部移転したり、近隣の工場が閉鎖されたりして賃貸物件を希望する人の需要が変化すれば、学生や工場従事者のニーズを取り込んできた賃貸経営は大きなリスクを抱えることになるからです。
管理会社選びも大切
ところで、戸建て住居など小規模の賃貸物件の場合は自主管理も可能ですが、オーナーの所在地と物件が離れている場合もあるので、物の件管理は管理会社に業務委託するのが一般的です。
管理会社は入居者の家賃管理や近隣トラブルの対応などにあたるプロパティマネジメント（PM）会社と、物件の清掃や建築設備の定期検査などを行うビルメンテナンス（BM）会社の2種類があります。PM会社は清掃などのメンテナンス業務を専門業者に依頼してBM業務を兼務していることが多いので、委託する場合はPM会社を選びます。なお、賃貸住宅の清掃や排水設備の点検・修理などの業務を必要なものだけ請け負う業者も登場していますので、メンテ業務はオーナーが管理・運営することもできます。
長く住んでもらうための4か条
空室をつくらないことは、言い換えれば「より長く住んでもらうこと」です。そのために大事なことは、「長く住みたくない」という不満をなくす努力をすること。つまり、入居者の不満を解消する手立てを講じることです。
賃貸住宅経営では、必ずといっていいほど競合物件が出てきます。物件を選んでもらうためには、差別化が必要です。「女性限定」「ペット可」などのほか、最近ではインターネット無料や宅配ボックス、玄関のオートロックなどのニーズが高まっています。単身者やファミリー用など、入居者の特性に応じた設備の提供を検討します。また、前述したように建物や設備のメンテナンスは常に気を付け、管理会社任せにせずオーナー自身が定期的に物件のチェックをして入居者の不満の解消に努めることも欠かせません。
入居者からの苦情や入居者同士のトラブルなどに迅速かつ適切に対応することも重要です。ゴミの出し方や隣室の騒音などで嫌気がさして退室する人は少なくありません。多種多様な人々が暮らす賃貸住宅では、こうしたクレーム処理は付き物です。管理会社の担当者と日頃から接触して入居者情報を把握しておくことが求められます。
トラブル未然防止の観点から、入居予定者の事前審査を厳しくすることも検討してます。早期に入居してほしいため事前のチェックが甘くなり、その結果トラブルが生じて他の入居者が退室すれば元も子もありません。ただプライバシーや人権の問題などもありますが、物件を選んだ理由や、引っ越した理由を聞くなどして判断します。
その他、長期入居者に対して特典を付与することも効果があります。家賃の値下げはしにくいですが、2年目4年目と更新する年に水回りの清掃や商品券の贈呈、家賃の1割のポイント還元などがあります。
大切なことは、管理会社に一任しないでオーナーが入居者と日常的にコミュニケーションを取って置くことです。そうすれば、トラブルの元になる原因がわかり、早期に問題解決することもできます。オーナー然とするのではなく、より良い住環境を提供して快適な生活を送ってもらいたいという気持ちが賃貸住宅経営を支えるのではないでしょうか。
