不動産経営の基本
物件を選ぶときのポイント
不動産投資は「建物を買って貸す」のが基本。どんな物件を選ぶのかが重要になります。高額で取り換えの効かない不動産は購入する際には慎重に行うことが求められます。検討すべき項目も多いので、あらかじめ整理しておく必要があります。物件選びのポイントについて考えてみましょう。
最優先事項は「立地」「価格」と不動産会社選び
不動産投資は、将来にわたって長期的に安定した賃貸収入が見込める物件を選ぶことが大前提です。賃貸収入（インカムゲイン）を継続して得ることができなければ、不動産売却代金（キャピタルゲイン）で利益を上げても最終的には損失を出すことがあるからです。
近年は老後資金や節税対策など様々な目的のために不動産の賃貸経営に乗り出す人が増えています。一般企業も企業収益の低下に伴って不動産賃貸業に進出するケースが増えています。不動産賃貸は競争が激化しているビジネスだけに、物件選びの重要性が増しています。
投資物件の選定にあたっては、長期安定的な賃貸収入が見込める「立地」と「価格」を最優先します。この２つは、いったん購入すれば容易なことでは変えることができないからです。不動産ですから右から左に取り換えるわけにいきません。どこを選ぶのかが決まれば、その地域に適した物件は自然に出てきます。また、投資行動ですから、自己資金であれ銀行融資であれ、予算にはおのずから限界があります。途中で買い増しすることもあるでしょうが、当初予算の範囲内で物件を選ぶことになります。最も良いのは「好立地の物件をより安く買うこと」ですが、前述したように個人・法人ともに不動産賃貸業の参入が増加しているので、そうした事例は少ないと考えておくのが賢明でしょう。
＜長く付き合う不動産会社との相性は重要＞
言うまでもなく、不動産会社の選択も最重要項目の一つ。不動産は買って終わりではありません。不動産の売買は一時的なものですが、賃貸経営は5年10年、さらにその先も継続していくものです。家賃の改定や物件の修繕、入居者とのトラブルなど賃貸経営はそれなりの労力を要します。この管理業務が負担になって不動産投資を中途でやめる人も少なくありません。不動産会社のフォロー体制こそが経営の成否を分けると言っても過言ではありません。オーナーの立場に立った提案をしてくれる不動産会社を選びましょう。家賃の値下げしか言わない会社は避け、時には厳しいアドバイスをするくらいの真摯な姿勢を見せるところが望ましいでしょう。
投資物件の「項目」を見る
①築年数
立地と価格の計画を立てたら、具体的な物件探しです。どのような物件にせよ、最も重視しなければならないのは築年数です。銀行融資を受ける場合、築年数が経っている物件ほど融資期間が短く設定されるのが一般的。古い物件ほど減価償却で節税できる期間が短くなり、相続税対策で不動産投資する場合には節税のメリットが低減します。マンションでは1981（昭和56）年に新たな耐震基準が設けられましたので、購入する場合は81年以降の物件を選ぶことをお勧めします。
➁交通（最寄り駅からの徒歩分数）
いうまでもなく、都市部までの交通アクセスは近いに越したことはありません。不動産の物件情報で徒歩の分数は80メートル＝1分換算で表示されていますが、実際に歩いて見ると表示時間よりも遠いケースが少なくありません。「徒歩20分圏内」ならば、物件は最寄り駅から1600メートルの範囲にある計算になります。このエリアが広がれば広がるほど物件数は増えます。最寄り駅に近い物件ほど入居希望者は増え家賃は高くなります。目安は「徒歩10分以内」。人気があり物件は少ないですが、その分競争相手が少ないともいわれています。
③地域の「住環境」
単身者用マンションの入居希望者は、日当たりや角部屋などの条件は重視しないでしょう。日中は仕事で留守ですから、日当たりは悪くても構いません。一方、家族のいる世帯は日当たりの良い場所を好み、学校が近くにあってスーパーも便利など生活環境を優先しがちです。立地を検討する場合、その地域の「住環境」を知ることは重要です。自分が住むのではなく、その地域にどんな人が住み、どんな施設が存在するのかを知ったうえで物件を選びましょう。
④利回り
利回りこそが物件選びの最重要項目かもしれません。しかし目先の利益だけにとらわれ過ぎるのは考えもので、最後の項目として挙げました。ただ、収支計算が大事であることに変わりはありません。複数の物件を探しているときに、ち密な計算をする時間は取りにくいので、単純比較で構いません。良く用いられるのが表面利回り。年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。投資した金額に対して、どのくらいの利益が出るのかを表しています。
表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100
例えば、物件価格3000万円のアパート1棟で300万円の年間家賃収入がある場合、表面利回りは、300万円÷3000万円×100＝10.0％になります。
実質利回り（手取り利回り）は、物件の収益性を表します。賃貸経営に必要な固定的経費、固定資産税や都市計画税（合わせて「固都税」）、管理会社に支払う委託管理費などの確定した経費を年間家賃収入から差し引き、物件購入時に要した諸費用を差し引いて算出します。
実質利回り＝（年間家賃収入－年間確定諸経費）÷（物件価格－購入時の諸経費）×100
ただ、実質利回りは空室率や募集のための広告費、修繕費用などは含んでいません。したがって「実質」とはいっても収益の実態を正確に反映した数字とは限らないことを覚えておきましょう。
サイト情報と現地調査
では具体的にどうやって探すのか。不動産投資に特化した専用のインターネットサイトが数多く登場しており、大手の不動産会社から新興の「ネット不動産会社」の物件情報であふれかえっています。まずは、そうしたサイトを閲覧して「アタリ」を付けるのも手でしょう。
古典的な情報として、タウン誌や新聞の折り込み広告も活用しましょう。地域の物件情報が細かく提供されています。こうした地域発信の情報は、近隣住民の買い替え需要や売却ニーズに対応しており、リアルな情報がつかめます。
しかし不動産は、最終的には自分の目で見ることが絶対の条件です。インターネットの内見だけで済ますのではなく、直に足を運び、その地域の「空気」を肌で感じて物件の良さを感じ取ることが大切です。
利益だけを優先し、ガツガツと飛びつくのではなく、利用者に快適な住環境を提供するという社会的な使命を意識することが大切です。そのことが逆に収益をもたらし、オーナーと入居者の双方がメリットを得るのです。それが不動産投資の理想的な到達点ではないでしょうか。
