マンション投資は、マンションを購入し、貸すことで家賃収入が入り、手間も少なく収益を上げる有効な手段であると言われますが、様々な種類や条件、またリスクが存在するのも間違いのないところです。マンション投資を行うための、基礎的な知識をおさらいしておきましょう。
マンション投資をする上で知っておきたい基礎知識：収益の種類
マンション投資とはマンションを購入し、賃貸あるいは売却することで、収益を上げる投資のことですが、マンション投資による収益には、大きく分けて、インカムゲインとキャピタルゲインの二つがあります。
・インカムゲイン
インカムゲインとは、資産を保有することによって得られる利益のことで、マンション投資で言えば、家賃収入ということになります。マンションを購入し、人に貸し、毎月賃料を得る収益モデルです。現在、マンション投資といえば、多くの場合、このインカムゲインを目的としたものだと言えます。
・キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは、キャピタル、つまり資本（不動産）そのものの売買によって利益を得ることです。マンション投資に置き換えれば、マンションを購入し、さらに高い価格で売却して利益を得るモデルです。
地価が上昇し続けていた時期では、キャピタルゲインによる収益モデルが主な目的でしたが、バブル崩壊後に不動産価格は大きく下落し、ビジネスモデルとして存続しにくくなりました。
不動産価格の下落に影響を受けるというリスクを含んでいる収益モデルではありますが、現在、地域によっては価格が上昇しているところもありますので、条件に合う不動産に巡り合うことができれば投資方法として可能性があります。
マンション投資をする上で知っておきたい基礎知識：マンション投資の種類
資金や投資に回せる金額にもよりますが、マンション投資には、1室のみを購入し運用する区分投資と呼ばれるものと、マンション1棟をまるまる購入し運用する１棟投資があります。
・区分マンション投資
初めてマンション投資を行うのであれば、区分投資から始めるのが通常かもしれません。1棟全体の投資に比べれば、少ない資金で始めることができます。また、共有部分を含めた建物全体のメンテナンスや修繕についても、区分マンションの場合は、区分に応じた部分のみの負担で済みます。
・一棟マンション投資
区分とは異なり、一棟すべてを購入し、賃貸経営を行っていくのが一棟投資です。規模によって異なりますが、大きな資金が必要となります。一棟投資のメリットとしては、複数の部屋を運用していきますので、別のマンションで区分所有するよりも、管理会社との交渉等の管理業務等の手間も少なく、運用効率が上がり、空室に関するリスクヘッジにもなります。土地も所有しますので、仮に老朽化してニーズが低下しても、建替えることも不可能ではありません。ただし、一棟全体の管理費用が少なくないことや、空室のリスクヘッジが可能とはいえ、周辺環境の変化には対応することができない点は、リスクと言えるかもしれません。
マンション投資のメリット
他の金融商品、たとえば株式やFXと比較した場合、家賃が大きく価格変動することもないため、空室にならず、家賃の滞納がない限り、毎月の家賃として安定した収益を見込むことができます。
そういう意味では、安定した資産運用方式だと言えます。現在の収益だけでなく、老後までを含めた将来にわたって安定した資産形成が可能な投資の一つとも言えます。
また、大きな価格変動は少ないものの、マンション投資にもリスクは存在します。ただし、リスクには、近隣の企業や工場、大学などの移転といった外的要因もありますが、リスクの多くは、オーナーによる施策によって収益を改善することも可能です。例えば、物件選びや家賃の設定、管理会社の選択、サブリース契約の有無、メンテナンスや改修工事など、様々な施策を打つことができるのも、マンション投資ならではの特徴です。
マンション投資のリスクとそれぞれの対処法
マンション投資には魅力的なメリットがありますが、リスクも存在します。リスクを想定し、あらかじめ対策を検討しておくのも不動産投資には大切なことです。代表的なリスクを紹介します。
・空室リスク
マンション投資による賃料収入を得るためには、入居者に貸し出し、賃料を得る必要があります。つまり、空室の場合、家賃収入を得ることはできません。この入居者がいないことによる賃料が入らないことを空室リスクと言います。
多くの場合、マンションの購入時には金融機関からの借り入れを行いますが、家賃収入がない期間も返済は続きますし、経費の負担も変わりません。この空率リスクは、通常の退去時にも起こりうる話ですから、空室リスクは常にあり得ることは考えておく必要があります。
空室リスクを防ぐには、購入時に需要が十分にあるかどうかの検討が必要なことは言うまでもありませんが、管理会社による一括借り上げなどのサブリース契約を結ぶのもひとつの対策となります。
・家賃下落リスク
賃貸住宅の家賃の上昇、下降は、比較的小さいと言われていますが、建物の老朽化による家賃の下落、近隣の企業や学校の移転などによる需要の縮小、周辺地域の競合状況などによる競争の激化など、家賃が下落する可能性は少なからずあります。
賃料は、原則として需要と供給の関係で決まりますので、普段から周辺地域の状況は頭に入れておく必要があるでしょう。また、定期的なメンテナンスなど、物件価値が下落しないための対策も必要となります。
・運営管理リスク
運営管理上のリスクとは、アクシデントやトラブルなどのリスクです。よくあるのは入居者に関するトラブルです。たとえば、騒音など近隣に迷惑をかけたり、家賃を滞納したりする入居者がいると、収益に直結する問題となります。また入居者同士のトラブルも、管理業務を自主管理している場合であれば、大きな問題になりかねません。こうしたリスクに備えるには、適切な入居者管理ができる管理会社との協業が必要となりますので、管理会社選びもリスク管理の重要なポイントのひとつです。
台風や水害、地震などの自然災害被害も無視できません。昨今、日本では自然災害が頻発しており、耐震や保険など、十分に備えておくことが必要です。
マンション投資は資産運用として本当に魅力的？株・FX・定期預金と比較
マンション投資（不動産投資）は、よく他の株や投資信託などの金融商品やFXなどの投資と比較されます。不動産投資（インカムゲイン）と他の金融商品を比較してみます。
不動産投資を他の金融商品と比較した場合、高額であることが実際に決断できない理由かもしれませんが、将来を見据えた資産形成の観点で考えれば、十分に有効な手段となる可能性があります。
また、多くの場合、金融機関から借り入れをしたうえでマンションを購入しますので、その返済も家賃収入のなかから払っていくことになります。高額でも、金融機関からの借り入れを行うことができれば、大きな自己資金も必要なく行うことのできる投資と言えるでしょう。
また、キャピタルゲイン目的の投資の場合は、金融商品と似ている部分もあるかもしれませんが、インカムゲインが目的の場合は、投資というよりも不動産賃貸ビジネスとしての事業的な側面が強くなると言われています。
マンション投資の失敗を防ぐポイントまとめ
マンション（不動産）投資は、将来に向けた資産形成という点でとても魅力がありますが、簡単にできるものではないため、不動産投資によって収益が得られる仕組みを理解し、自分なりの判断基準を持つことが必要です。そして、投資の目的や将来の計画など、自分の資産形成の計画や資産運用計画に応じた投資計画を立てることが大切なポイントです。
少額でも、長期的な資産形成を考えるのであれば、堅実な投資物件を選択するべきでしょうし、資産価値の目減りしにくい物件を選ぶことがポイントです。中期的な収益を目指すのであれば、リスクに備えたうえで、特徴ある物件を選択し、相場よりも高い賃料を設定することも選択肢のひとつかもしれません。
また、パートナー選びも重要なポイントです。資産形成・運用を考えるにあたっては、リスクとリターン、資金、期間など、自分の判断基準を明確にしたうえで、不動産会社やデベロッパーなどの専門家に相談しながら行ってください。
構成：猪口真（株式会社パトス 代表取締役）
編集者 ビジネス書籍の編集・執筆、ビジネス雑誌・Webメディアへの寄稿、取材・調査による分析レポート、教育コンテンツ開発、映像制作ほか、マーケティング・コンサルティングまで行う。
