特別コラム

表面利回りだけではない、AIによる詳細なシミュレーションで失敗のない不動産投資を！

2021.05.23 2023.10.18

その投資不動産の利回りは？

不動産投資を行うにあたってもっとも重要なことは、当然ですが、その不動産が与えてくれる利益、つまり「利回り」ということになります。
利回りとは、投下資金に対する収益の率のことですが、賃貸不動産物件の場合、「物件購入価格に対する年間家賃収入の割合」ということになります。
利回りの計算方法は、「1年間の家賃収入÷不動産の購入価格×100」という数式とで計算できます。しかし、このときの家賃は、あくまで満室状態での家賃収入を想定しているので、利回りと言っても、表面的な数字であり、その理由で、「表面利回り」とも呼ばれています。
現実には、満室状態が永遠に続くことはありませんので、あくまで「表面」と呼ばれるわけです。投資用不動産を購入しようとする場合、不動産会社の説明や広告などに掲載されている利回りは、基本的に「表面利回り」だと思っていいでしょう。
また、賃貸住宅が常に満室であることはないことに加えて、賃貸住宅の経営には、他にも様々な経費がかかります。維持管理の費用もかかれば、リフォームの費用もかかります。ですから、正確な利益をシミュレーションしようとするならば、空室の比率や維持にかかわる費用を考慮することが必要となります。
となると、表面利回りだけでは、不動産投資における収益を正確につかむことは難しいといえます。

経費を考慮した「NOI」

では、どのような指標をみる必要があるのでしょうか。
「NOI（Net Operating Income＝ネット・オペレーティング・インカム）」、頭文字をとって「NOI」と呼ばれる指標があります。
このNOIは、空室の比率、維持管理にともなう費用などを考慮し、そうした費用を差し引いて計算する指標です。つまり、経費を差し引きますので、組織のPL（損益計算書）でいうところの営業利益に近い数値といえ、かなり実態に近い収益だといえるでしょう。
NOIは、空室率を引いた家賃収入（さらに維持管理をマイナス）を、諸経費を加えた購入費用で割った数値であり、計算式は、「NOI利回り＝{満室時の家賃収入【1年】×（１から空室率を引いた率）－維持管理経費【1年】}÷（不動産価格＋売買に伴う諸経費）×100」という数式になります。
この数値は、「NOI利回り」や「ネット利回り」「純利回り」などといわれており、投下資金に対して、より実態に近い収益の割合を出すことができます。
家賃収入を得るには、維持管理が必要であり、管理会社への支払い、設備や部屋の修繕費もかかります。さらには、共用部分の光熱費、募集や契約に関する費用、保険や固定資産税も忘れてはいけません。
不動産の購入時にも費用はかかります。主には不動産会社への仲介手数料、そして不動産取得税や登記費用です。このように、賃貸不動産の経営には、かなりの費用がかかります。
また、空室率をどのような数値で測るかという問題も出てきますが、通常は、不動産の「特定時点での空室率（空室戸数÷全体戸数）」などを使うようです。

NOI利回りで十分か、「IRR」という指標

では、このNOIの指標を見ておけば、間違いないのでしょうか。この指標には、現時点での数値でしか判断できない欠点があります。
現実には、街の状況や、市況は変化し続けますから、投資する物件によっては、どの時点で、どのような収益があるのかを見定めておく必要が出てきます。
デベロッパーによる一括借り上げなどの投資物件は別として、ある特定時点での空室率や入居の状況をいくらつかんだところで、そのエリアの将来性や今後の街の開発状況などによって、今後の入居状況に大きな影響を与えることが十分に想定されます。
そうなると、単に、見込賃料と経費を見た指標だけではなく、将来性を見込んだ指標を見ておく必要もありそうです。
たとえば、100万円を投資し、以下のように投資結果が分かれた場合、どちらの例が良い投資でしょうか。どちらも10年後の利益は100万円です。

①　1年目に200万円の収益、その後9年間の収益は0円

②　9年目までの収益は0円、最後1年間の収益は200万円

この２つの例で考えれば、①のほうがはるかに効率の良い投資となります。それは、1年目に得た200万円を再投資することで新たな収益を得ることができるからで、それを「複利効果」と言います。
リターンを早く得れば得るほど、その資金を投資に回すことができるため、投資家にとって、非常にありがたいことです。NOIの指標が不十分なのは、この「複利効果」を判断することができないことです。

そこで、登場するのが、「IRR」という不動産投資のプロの方であればおなじみの指標です。一般的には、まだまだなじみの少ない指標かもしれません。
「IRR」とは、「Internal Rate of Return」の略で、「内部収益率」と呼ばれます。IRRの計算方法は、少し複雑なので、詳細は省きますが、投資終了年の設定（元本返済や投資対象の売却収益などを含む）をしたうえで、将来の投資による複利効果を加味した指数を見ることができます。内部収益率が高いほど、投資効率がいいと判断することができる重要な指標です。将来的な収益よりも、直近の収益が評価されるということです。
例えば、2000万円の不動産を購入し、毎年200万円の賃料収入がある場合、年利10％という非常に高い利回りの投資であるといえますが、10年後に不動産の価値が500万円になってしまう場合、売却金額を加味するとIRRはガクンと下がってしまい、高い利回りの投資とはいえなくなってしまいます。

IRRが高いということは、利回りが高く（キャッシュフローを生み）、資産価値が下がりにくい物件ということになりますが、現在、このような物件を手に入れることは不可能でしょう。原則として、キャッシュフロー（利回り）と資産価値は、相反するものです。つまり、効率の良い投資とは、このバランスを自分に合ったかたちで選択することだと言えます。

コスモスイニシアのバリューアイは、表面利回りやNOIはもちろん、この「IRR」を的確に把握することができる、AIによるシミュレーションサービスです。投資する対象の物件と投資条件を入力することによって、長期にわたって投資対効果をシミュレーションしてくれるのです。
バリューアイが査定するものは、大きく次の３つ。

1.　表面利回り

2.　賃料

3.　稼働率

これらの数値によって、IRR（内部収益率）を出し、どれだけの投資によって、どれだけのリターンがあるのか、投資物件と投資条件の判断ができます。
不動産投資は、不動産物件の価値だけではなく、投資条件（返済や出口戦略）までを考慮したうえで、検討する必要があります。バリューアイによるAIシミュレーションによる様々な指標は、あなたの投資パートナーとして活躍してくれるでしょう。