【不動産会社の選び方ガイド】失敗しない不動産売却のために
不動産の売却をしたい場合、まず考えられるのは「どこの不動産会社に依頼をするか？」ということだと思います。
不動産の売却は、なるべく早く、そして確実に行いたいですよね。そのためにも、自身の所有する不動産に適した売却方法を行ってくれる不動産会社を選びたいものです。
この記事では、不動産売却を考えた時の不動産会社を選ぶ基準と注意事項を紹介します。
それぞれのシチュエーションに合った不動産会社を選び、納得のできる売却を行いましょう。
目次
知っておこう！ 2種類の売却方法
不動産を売却するには、不動産会社による「仲介」か「買取」のいずれかの方法によって行います。売却する不動産の状態や売り手がどのような売り出し方をしたいのかによって、適した売却の方法が異なるのです。
仲介と買取には、それぞれに長所と短所があります。
自分の不動産の種類・売却する状況を把握して、不動産会社としっかり相談しながら決めていきましょう。
仲介とは
不動産における仲介とは、売買や賃貸借の際に売り手と買い手、あるいは貸し手と借り手との間に立ち、その契約を成立させることを指します。
ここでは不動産売買の場合を説明いたします。なお、不動産の買取は行いません。
仲介業では、売り手に対して主に以下の業務を担当します。
- 物件の査定、売買価格の決定
- チラシやインターネットなどによる物件の宣伝
- 物件販売のプラン提案
- 物件下見の調整や現地案内
- 物件の権利関係や規制などの法律、物件の地域に関する情報の調査
- 契約書の作成
- 売買契約の締結や決済、不動産の引き渡し
「仲介」と一口に言っても、様々な業務があることが分かります。
仲介による売却が適したパターン
仲介による売却は、主に以下の２つのパターンが適しています。
- 急いでなく、高い価格で売却することを優先したい
- 売却する不動産の希少価値が高く人気である
それでは１つずつ紹介します。
急いでなく、高い価格で売却することを優先したい
仲介による不動産の売却を依頼すると、不動産会社は売り手の不動産を少しでも高い価格で買ってくれる買い手を見つけることに努めます。
したがって、時間に余裕があり少しでも高い価格で売却することを重視したい方には、仲介による売却をおすすめします。売却を急いでいない売り手の不動産については、不動産会社にとっても時間に余裕がもてるのです。そのため、より綿密な売却活動が行いやすくなります。
売却する不動産の希少価値が高く人気である
希少価値が高く人気がある不動産は、多くの購入希望者を集められる見込みがあります。高い価格でも購入したいというポテンシャルの高い購入希望者が集まりやすい傾向があります。
買取とは
買取とは、不動産会社が売り手から直接不動産を買い取る方法です。買い取った不動産は、不動産会社がリフォームや建て替えなどを施し、付加価値を付けて再販売がなされます。
買取による売却には、メリットが主に２つあります。
- 仲介手数料が発生しない
- 瑕疵担保責任を負う必要がない
１つずつ説明していきます。
仲介手数料が発生しない
買取による売却の場合、不動産会社が直接不動産を購入するので、仲介手数料が発生しません。
仮に、売却価格500万円の不動産を仲介によって売却する場合、仲介手数料が22万6800円（消費税込み）発生するのですが、買取の場合はこれが不要となります。
※仲介手数料の計算法と手数料の上限は、宅地建物取引業法で定められています。
瑕疵担保責任を負う必要がない
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは、売却した建物に欠陥があった場合、売り手が負う責任のことです。売り手が気付かなかった欠陥だったとしても、損害賠償が生じる恐れがあります。
しかし、買取による売却の場合は、瑕疵担保責任が免除されます。特に、劣化が心配な物件であれば、買取によって売却すれば瑕疵担保責任を心配する必要はありません。
買取による売却が適したパターン
買取による売却は、主に次の３つのパターンが適します。
- 早急に売却をしたい
- 売却する不動産の反響がなく売れにくい
- 周囲に売却のことを知られたくない
パターンごとに内容を見ていきましょう。
早急に売却をしたい
買取による売却の場合、不動産を購入するのは不動産会社自身であるため、「仲介」という工程がありません。つまり、買い手を見つける作業がなく、不動産会社が不動産を買い取れば売却は完了します。
売却する不動産の反響がなく売れにくい
買取による売却であれば、反響がなく売れにくい不動産でも条件次第で買い取ってくれます。
仲介による売却の場合、反響がない不動産には買い手が集まりにくく、売却するまでに時間がかかりやすいのです。
周囲に売却のことを知られたくない
不動産会社が買い手となるので、買取には買い手を集めるための「宣伝」という工程がありません。したがって、売却する不動産をチラシやインターネットで宣伝して買い手を集めることで、周囲に知られる機会は生じないのです。
会社の規模｜大手と地域密着型
不動産会社には、大手と地域密着型の会社があります。
「大手の方が知名度もあるし信頼できそうだけど、地域密着型の方がその土地の不動産に関して詳しそうだし…」と考えると迷いますよね。
さらに、売却する地域や不動産の状態によって、どの規模の不動産会社に行けばよいかも変わるのです。
大手にも地域密着型にも、互いに優れている特徴があります。
この章では、両方の特徴とそれぞれの規模の会社に適した売却のシチュエーションを紹介していきます。自分のニーズに合った方の会社を選んでいきましょう。
大手の不動産会社
大手の会社は、地域密着型の会社より多くの物件情報を所有しています。某大手不動産サイトのなかには、賃貸物件保有数が600万件以上、中古マンション物件保有数が10万件以上あるというデータがあります。
また、大手の会社は全国各地に支店があるので、住みたい地域の物件を幅広く探してくれるのです。例えば、九州在住の人が東京の物件を探すとき、わざわざ東京に行かずに九州にある支店で見つけることができます。
ただし、あまりに膨大な不動産の情報を持っているので、営業マンが全ての不動産の特徴を完全には把握しきれていないこともあります。
大手の不動産会社が適したパターン
次に、不動産売却の依頼を大手の会社にするべきパターンを挙げていきます。
- 早急に売却したい
- 売却する不動産が人気で希少価値が高い
- 広い土地を売りたい
１つずつ内容を見ていきましょう。
早急に売却したい
大手の会社は見込み顧客リストを多く抱えています。そのため、地域密着型の会社よりも高い確率で買い手が見つかりやすいのです。
また、大手にはネームバリューとブランド力があり、全国に支店があるので販売力が高いことも挙げられます。
売却する不動産が人気で希少価値が高い
大手の会社は全国に支店があり保有する顧客情報量も多いので、全国から買い手が集まりやすく売却価格をより高く設定しやすいのです。
広い土地を売りたい
地域密着型の会社より大手の会社の方が、様々な企業や他の不動産会社と多くの関係を持っています。土地の買い手は企業や不動産会社となる場合が多く、事業の関係で土地を探している企業にはニーズが合うのです。
地域密着型の不動産会社
地域密着型の会社は、大手と違い担当する地域のことに特化して営業活動を行います。そのため、担当する地域のことについては大手の会社よりも熟知しています。地域の過去の取引記録も把握しているのです。
さらに、地域密着型の会社は大手よりも融通が利きやすい特徴もあります。
大手は、会社が決めたマニュアルに沿って営業することを遵守します。そのため、売り手からの売却価格値上げの要望にも、マニュアルに遵守して断るというケースもあるのです。
しかし、地域密着型の会社は大手に比べて従業員が少ないことから、上席の責任者に業務上の決裁を得るまでの時間が短いです。そのため、売り手からの売却価格値上げなどの要望をされると受け入れてくれることもあります。地域密着型の会社は大手に保有する不動産の情報数が劣る分、売り手の要望に対して柔軟に対応してくれる可能性があるのです。
ただし、地域密着型の会社は大手に比べると担当する地域が狭いです。そのため、担当する地域以外の不動産情報に疎い場合があります。
また、会社の担当地域外では系列する店舗数も大手の会社より劣るため、なかなか購入希望者が集まりづらいこともあります。
地域密着型の不動産会社が適したパターン
地域密着型の不動産会社に依頼すべきパターンは、主に以下の２つです。
- 築年数が古い不動産の売却
- 狭い、郊外の土地の売却
１つずつ内容を紹介していきます。
築年数が古い不動産の売却
地域密着型の会社は、担当する地域については大手よりも精通しています。そのため、築年数が古い不動産に対しても精度の高い査定を行ってくれるので、納得できる売却価格を算出してくれるのです。
また、担当する営業エリアも限定しているため、たとえ築年数が古い不動産でも売却活動に大手よりも多く時間を割いてくれます。
狭い、郊外の土地の売却
狭い土地や郊外の土地の買い手は、「この地域で住宅・事業所を建てたい」と地域にこだわりをもつ人が多いのです。そのため、地域性を重視する買い手は、特定の地域について精通した地域密着型の会社に集まりやすい傾向があります。
ここまで、大手と地域密着型の会社の特徴と、売却の状況に合った不動産会社の規模の選択基準を紹介しました。
ただし、どちらの規模の会社でも「お客さんに親身になっているか」「会社の利益よりもお客さんのことを第一に考えているか」ということが、最も大切です。
住まいを探す・不動産という大きな財産を売るという一大行事に対して、熱意をもってお客さんに接する会社を選ぶことが賢明です。
不動産会社の選び方
不動産会社の種類を踏まえた上で、数ある不動産会社の中から売却を円滑に進めてくれる会社を選ぶ必要があります。
現在はインターネットで不動産会社を調べることが増えてきています。しかし、不動産会社のホームページを見ても、どの箇所に焦点を当てて会社の良し悪しを判断すればよいかが分かりづらいと思います。
この章では、不動産会社を見極める基準を、以下に紹介していきます。
駅前の不動産会社に注意
電車の駅を降りたらすぐ見える不動産会社は、不動産会社の店舗の家賃が高いです。駅から遠い不動産会社に比べると、駅前の会社ではお客さんを少しでも多く集めて、売買契約を獲得するノルマがより高く設定されているとも考えられます。
ノルマが高く設定された不動産会社は、半ば強引にお客さんとの契約を迫ってくることも予想できます。
駅前の全ての不動産会社が強引な営業をするとは限りませんが、駅前の店舗は家賃が高いという実情があることは忘れないでおきましょう。
宅地建物取引業の免許があるか
国土交通省が定める宅地建物取引業とは、以下の行為を業として行うものを指しています。
- 宅地または建物の売買
- 宅地または建物の交換
- 宅地または建物の売買、交換または賃借の代理
- 宅地または建物の売買、交換または賃借の媒介
宅地建物取引業を行うには、「宅地建物取引業法」という法律に基づき、国土交通大臣または都道府県知事の免許が必須です。物件の仲介業であれば、宅地建物取引業法に基づく免許が必要です。つまり、仲介・買取業務を行う不動産会社は、免許がなければ違法となります。
不動産会社が宅地建物取引業法に基づく免許を持っているかの確認をするには、不動産会社のホームページを見ます。会社概要ページに以下のように記載があるかを確認しましょう。
（例）国土交通大臣（1）第1234号
東京都知事（3）第5678号
※上記の番号はあくまで例です。実際に存在する不動産会社の免許番号ではありません。
大臣許可と都道府県知事の違いは、主に営業範囲です。
2つ以上の都道府県を営業範囲としている不動産会社には大臣の許可が、1つの都道府県を営業範囲としている不動産会社には都道府県知事の許可が与えられます。
上記の例の、「国土交通大臣（1）第1234号」の（1）とは、免許の更新回数を表します。免許は5年の期限があり、初めて免許を交付されれば（1）と免許上に表示にされるのです。したがって、（2）の表示であれば、初めての免許交付から5年は経過していて1回更新しているということになります。
免許の更新回数が多いほど、宅地建物取引業を長く行っている不動産会社であることがわかります。事業年数が長いというだけで、優れた不動産会社かを判断するのは得策ではありません。
しかし、事業年数が長い不動産会社の方が事業についてのキャリアは長く、事業のスキルも事業年数が少ない会社より高い可能性があることは、不動産会社を選ぶ際の基準のなかに入れてもよいでしょう。
不動産会社の得意な事業を調べる
不動産会社にも事業の得意・不得意分野があります。賃貸物件の取り扱いが得意な不動産会社、売買業務が得意な不動産会社、開発業務が得意な不動産会社など、得意分野は様々です。
不動産会社の得意な事業を特定する1つの指標として、まず不動産会社のホームページを見てみましょう。もし、不動産会社のトップページの冒頭に仲介についての記載があれば、売買事業をメインとして行っていると考えられます。得意ではない事業をトップページの冒頭に載せる不動産会社はいないはずです。
賃貸物件をメインとして事業を行う会社に一戸建ての売却を依頼しても、購入希望者をすぐに見つけてくれたり、積極的に買い取ったりしてくれるとはあまり考えられません。
不動産会社が取り扱う不動産事業のなかで、最も業績のよい事業が何かを調べてみるのもいいでしょう。その不動産会社がどのような事業に力を入れているのかを知ることも大切です。
複数の不動産会社に査定を依頼する
1社だけではなく、複数の不動産会社へ査定を依頼することもおすすめです。
不動産会社によっては、査定額に10％以上の差異が生じることもあります。1社のみに査定の依頼をしてしまうと、他の不動産会社の査定額と比較ができません。
複数の不動産会社に査定してもらえば、それぞれの査定報告書を比較することができ、相場をつかみやすくなります。
また、査定額を算出した根拠を聞いてみることも有効です。曖昧で専門用語ばかり使って算出根拠を説明する場合は、お客さんにとって親切でていねいな対応とはいえませんね。
コスモスイニシアでは、オンラインでの売却査定の申し込みを受け付けています。
簡易査定も訪問査定も可能ですので、ぜひ一度試してみてくださいね。
ネット上の口コミや評判を確認
ネット上の口コミや評判は、信ぴょう性のないものもあります。しかし、親切に対応してきた不動産会社に対して、わざわざ悪い口コミを載せたりはしないはずです。どの人にも素晴らしい対応をしている会社には、会社を褒める口コミや評価があると考えられます。
もちろん全ての口コミや評判を鵜呑みにすることは賢明ではありません。ネットの口コミや評判は、あくまで参考程度にしましょう。
不動産会社に行くときの注意事項
実際に不動産会社に行くときにも注意するべきことがあります。
スムーズに、そして確実な売却を行うためには、以下のことに気をつけましょう。
- 不動産会社に行くタイミングは適切か？
- 不動産会社の店頭の張り紙に注意
- 過去に似たような不動産を取り扱った経験があるか
売却希望時期を不動産会社に伝える以下で確認していきましょう。
不動産会社に行くタイミング
まず、不動産会社に行く前には、あらかじめ不動産会社に電話をしてアポイントをとるようにしましょう。
電話をする際、不動産会社に行く日にちと時間帯・売却予定の不動産の情報などを事前に伝えておくべきです。すると、不動産会社はアポイントの時間帯までに売却予定の不動産に関する情報や査定の準備などをしておいてくれます。
来店する時間帯や売却予定の不動産の情報などを事前に不動産会社に伝えることで、不動産会社への相談の時間をスムーズに過ごすことができますね。
不動産会社に行く日は、平日の午前か土曜日の午前をおすすめします。
土日になると、特に午後は不動産会社に来店するお客さんの人数が平日より多くなり混み合います。
また、平日の夕方以降であると仕事帰りに来店するお客さんが多いこともあります。
平日の午前中は、仕事のため不動産会社に行く時間がとりづらいと思います。可能であれば平日の午前、平日に行くことが難しい場合は土曜日の午前中に不動産会社に行くことをおすすめします。
ただし、水曜日を定休日とする会社が多いので注意してください。
不動産会社の店頭の貼り紙に注意
「激安！」「お求めの物件は全てあります！」など、過剰な宣伝をする広告や貼り紙がある不動産会社は避けましょう。過剰な宣伝をする会社は利益至上主義である場合が多く、不当な情報操作をする可能性があります。
宅地建物取引業法第32条には、「誇大広告等の禁止」と定められています。つまり、法律に明記されているような誇大広告をする業者は、法律違反なのです。
（国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」より引用）
以下のような用語が記載されている不動産会社には注意が必要です。
- 完全、完ぺき、絶対など100％をほのめかす用語
- 日本一、抜群、当社のみ、特選、厳選など限定させるような用語
- 最高、格安など消費者の購買意欲を煽る用語
- 完売など著しく人気が高く、売行きがよいことを意味する用語
また、日に焼けている物件紹介の貼り紙を取り外さないでいる不動産会社にも気を付けるべきです。
日に焼けている物件情報の貼り紙は、ずっと購入希望者が決まらないため広告として貼り続けている物件です。つまり、ニーズがなかった物件であることを意味します。
このような物件情報の貼り紙を多く貼っている不動産会社は、購入希望者を集める力が不足しているとも考えられます。
過去に似たような不動産を取り扱った経験があるか
売却予定の不動産と似た案件を、過去に取り扱ったことがあるかを聞いてみるべきです。やはり、経験に勝るものはないでしょう。
また、売却予定の不動産と似た案件が過去にどのような査定額で実際の売却価格はいくらであったのか、どのような売却方法でどのくらいの期間を要したのか、実績を紹介してもらうとよいです。それによって、売却の見通しや計画が立てやすくなります。
売却希望時期を不動産会社に伝える
不動産会社の担当者には、売却を希望するおおよその時期を必ず伝えましょう。
「いつかは売却する」といった売却の時期が不明な人は、どうしても後回しになってしまいます。売却する時期が明確なお客さんの方が、不動産会社にとっても目標を明確に定めることができ、売却活動をしやすいのです。
売却する時期が決まっていないなら、少しでも高い価格で売却できるように不動産会社に依頼する方が賢明といえます。
まとめ
不動産に売却は、不動産会社の力量が大きく左右すると言っても過言ではありません。
この記事で紹介したように、どの不動産会社にも得意・不得意の分野があります。所有する不動産の売却をどのように進めていきたいか？を考えつつ、適切な会社を選択することが、スムーズに高く売れるポイントになるでしょう。
たとえば、コスモスイニシアは「住み替え」を得意としています。
担当者に実績を尋ねてみたり、Webサイトを見て傾向を調べてみたりして、自分が売りたい物件の売却を得意とする不動産会社を選んでくださいね。
2017/02/09時点での情報です。
