頭金の賢い決め方とは？ マイホーム購入で失敗したくない人へ
マイホームを購入するときには、通常頭金が必要です。
一般的には「物件価格の2割」と言われますが、必ずしも適切であるとは言い切れません。頭金は多ければ多いほどよいものでもなく、かといって少なすぎるのも問題です。
自分がマイホームを購入するとき、どれくらいの頭金を準備すれば将来的にローンの返済や生活資金に悩まされずに済むのか、なかなか検討しにくいですよね。
この記事では、マイホーム購入時にかかる初期費用の基本知識を確認し、実際に頭金はどれくらいがいいのか、シミュレーションを交えつつ解説していきます。
自分のライフスタイルやライフプランにあわせて頭金の金額を決めることができれば、将来的にローンの返済や生活資金で悩まされる可能性をグッと減らすことができるでしょう。
マイホームの購入を考えている方や頭金をいくら準備すべきか悩んでいる方は、参考にしてみてくださいね。
目次
頭金とは
マイホーム購入時に支払う頭金とは、物件価格を支払う時に「住宅ローンを利用せずに自己資金で支払う部分」のことです。
頭金を支払うと、その分だけ住宅ローンの返済額が減ります。頭金を貯めておけば、マイホームに住んでからの毎月の住宅ローン返済額が減り、少ない利息で済むのです。
つまり頭金とは、住宅ローンの借入額を減らすためのお金とも言えるのです。
しかし、頭金分だけを貯蓄していればマイホームが購入できるわけではありません。
まずは、住宅購入にかかる初期費用を確認していきましょう。
まずは住宅購入にかかる費用を確認！
マイホームを購入するときに必要な費用は、頭金だけではありません。不動産会社に支払う物件価格以外にも、さまざまな費用がかかるのです。
住宅購入にかかる費用は、大きく「物件価格」と「初期費用」の2つに分けることができます。このうち、物件価格を「頭金」と「住宅ローン」で支払うことになります。住宅ローンの借入額は少ないに越したことはないので、ある程度の頭金を準備しておく方が望ましいです。
初期費用には、マイホーム購入の申し込みをするときに支払う手付金や仲介手数料、住宅ローンを申し込むときに支払う借入手数料や印紙税があります。さらに、不動産取得税・登記費用・固定資産税、引っ越し費用なども含まれます。
意外とかかる！ 初期費用に注意しよう
では、初期費用はどれくらいかかるのでしょう。手付金・仲介手数料・不動産取得税など、初期費用のほとんどは物件価格に応じて決まるため、一概にいくらとは言えません。しかし、平均的な相場としては、新築物件では物件価格の3～7％程度、中古物件では物件価格の6～13％程度になると言われています。
ここで注意しておきたいのは、契約したときや登記したときなどに初期費用を全額支払わなければならないということです。初期費用は頭金とは別に用意しておく必要があり、マイホームを購入するときには頭金と初期費用分を別に貯蓄していなければなりません。
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頭金はどれくらいがいいの？
次に、頭金をどれくらい用意しておくべきかを考えてみましょう。
頭金は2割が一般的？ 近年の頭金事情とは
一般的には、頭金は物件価格の2割程度準備しておくべきだと言われています。2割程度の頭金を準備した場合、物件価格の残り8割は住宅ローンを利用して用意することになります。借入金は少ないに越したことはないため、できるだけ頭金を用意して住宅ローンの返済額を少なくした方がよいと言えるでしょう。
最近では、「頭金なし」でマイホームを購入することもできるようになってきています。金融機関によっては、物件価格の100％（全額）を住宅ローンとして貸し出すところが出てきているのです。その背景には、金融機関同士の激しい競争などといった理由があります。
実際にどれくらい支払ってるの？
実際には、平均でどれくらいの頭金を準備しているのでしょうか。住宅金融支援機構が公表している「フラット35利用者調査（2015年度）」をもとに調べてみました。
ただし、このデータにはタワーマンションなどの高額物件のデータも含まれているので、平均だけで考えるのは適切ではありません。そのため、中央値も含めて考えています。中央値とは、データすべてを順に並べて、そのちょうど真ん中の順位にあたる数値を示すものです。より多く利用されている住宅ローンの借入額に近くなるため、中央値の方が一般的な感覚に近い数字だと言えます。
（出典元：フラット35利用者調査）
この調査は、2015年度にフラット35を利用した案件から75,000件あまりのデータから作られています。
この表を見ると、物件価格を示す「所要資金」の平均が3,462.1万円、頭金として支払った部分を示す「手持金」の平均が534.2万円となっています。
中央値では、所要資金が3,296.0万円で手持ち金が312.0万円となっています。
この場合の頭金の割合を表にまとめました。
このデータから、多くの人が2割の頭金を準備していないことが読み取れます。しかも、約23％が頭金ゼロでマイホームを購入しているようです。
実は、公表されている過去のデータもさかのぼってみると、ここ10年ほどの間に頭金の割合がどんどん低下していることもわかります。融資を受けやすくなったうえに低金利になってきたということを背景に、少ない自己資金でマイホームを購入する人が増えていると言えるでしょう。
つまり、昔から言われている「頭金は物件価格の2割程度」というのは、経済情勢とともに必ずしもそうとは言い切れない状況になってきているのです。だからと言って、頭金をほとんど用意しなかったりゼロにしたりしてもよいわけでもありません。あなた自身の生活の状況にあわせて考えなければならないでしょう。
知っておこう！ 頭金ゼロのリスク
頭金をゼロにすると、借入金が増えて利息負担が増えること以外にもリスクがあります。
住宅ローンを利用すると、金融機関がマイホームに抵当権をつけます。抵当権がついていると、もしもローンの返済ができなくなった場合には金融機関がその家を取得し、売却してローンの返済に充てることになります。ただし、売却してもローンの全額を返済しきれない場合は、不足分の返済を求められることになります。
住宅ローンは毎月少しずつ返済していきますが、購入し中古になった時点で住宅の売却価格は大きく下がってしまいます。新築マンションでも、購入直後に売却しようとすると8割程度の金額になると言われます。そのため、頭金ゼロで購入をするとマイホームの売却価格が住宅ローンの残高よりも安くなってしまう可能性が高くなるのです。
つまり、頭金ゼロでマイホームを買うと、住宅ローンが返済できなくなりマイホームを手放したとしても、高額な借入金が残ってしまうリスクが高くなるということなのです。
また、頭金が少ないと毎月の返済額が増えます。ローンの返済額を含めた住居費が多くなると、その分だけ預貯金に回す金額が減ってしまいます。近い将来、子供の学費や自動車購入などのまとまった支出が見込まれるのであれば、無理をしてマイホームを購入するのではなく、きちんと貯蓄をしてから検討するべきでしょう。
頭金と貯蓄はどう考えればよい？
マイホームを購入する際、頭金をどれくらい用意するのがよいのでしょうか。頭金の準備と同時に、現在の貯蓄がどれくらいあるのかも一緒に考えるようにしましょう。
頭金の金額と利息負担の差
頭金を多く支払うことができれば、その分だけ住宅ローンの借入額が減ります。そして、毎月の返済額や利息負担も少なくなります。
頭金の割合によって、返済額や利息がどの程度変わるのかをシミュレーションしてみました。
【シミュレーション条件】
- 物件価格は3,000万円
- フラット35（固定金利）を利用し、返済期間を35年で試算
- 金利の根拠は、下記の通り（2017年3月15日現在の金利です）
(出典元：住宅金融支援機構ホームページ)
2017年3月時点でのフラット35の金利は年1.120％～1.670％（最も利用者の多い金利は年1.560%）、頭金が10％未満の場合は年1.560％～2.110％（最も利用者の多い金利は年1.560％）となっています。そのため、「最も利用者の多い金利」をベースにシミュレーションしています。
このシミュレーションから考えると、頭金を2割にするか1割にするかで総返済額の差は63万円程度になります。頭金が1割を切ると、借入金利が上がってしまうため、かなり総返済額が多くなってしまいます。頭金2割と頭金なしで比較した場合、総返済額の差額は330万円近くにのぼります。
そう考えると、まとまった頭金が支払えるに越したことはないと言えるでしょう。
買ってからが重要！ 頭金の支払いで失敗しないために
預貯金があれば、できるだけ多くの頭金を支払った方がいいのかというと、実はそうとも限りません。
預金額の中から必要以上に頭金を支払ってしまうと、いざという時の資金がなくなってしまうというデメリットがあります。
マイホームは購入すること自体が目的なのではなく、家族みんなが幸せに暮らすことが目的であるはずです。家族に万が一のことがあったり、働くことができなくなったりする場合に備えておくことも忘れてはいけません。収入が途絶えてしまっても生活費はかかり、住宅ローンの返済もしなければならないのです。
収入が途絶えてしまった時に備えて、せめて世帯主がもう一度働きに出られるまで、または配偶者が働き口を見つけられるまでの生活資金は手元に残しておきましょう。一般的には、生活資金の半年から1年分程度の貯蓄があればいざという時の備えになると言われています。
傷病手当金・高額療養費・公的年金など、困ったときの生活をサポートする公的な制度もありますが、それを加味しても100万円程度の貯蓄は最低でも持っておきたいところです。ただし、保険などで備えられている場合には、貯蓄額を少なくしても問題ないでしょう。
頭金ゼロの方が有利な場合とは？
借入金利が上がってしまっても、頭金ゼロでマイホームを購入した方がよい場合もあります。
賃貸住宅で生活する人は、毎月家賃を支払わなければなりません。頭金のために貯蓄していても、毎月の家賃負担が多ければ、トータルの出費が多くなってしまう可能性があるのです。頭金を1割貯蓄する場合と頭金ゼロの場合でシミュレーションしてみましょう。
なお、この計算はフラット35による固定金利（1.120％または1.560％）で計算し、変動金利・段階金利は考慮していません。
- 頭金を3年で準備するために、毎年100万円貯蓄する
- 38年間の住居費がいくらになるかで比較する（頭金を貯める3年と住宅ローン35年の合計）
- 物件価格は3,000万円とする
※頭金なしですぐにマイホームを購入した場合、家賃負担がなくなる代わりに固定資産税がかかります。頭金を貯める場合にはその分の負担がないため、購入したい家の固定資産税3年分を加算する必要があります。
このシミュレーションでは、頭金1割を貯蓄した場合と頭金なしの場合との差額は360万円となります。
つまり、3年分の家賃が360万円を超える場合には、頭金なしですぐにマイホームを購入した方が得をする計算になります。1か月の家賃になおすと、10万円程度です。
さらに、比較的安い物件を購入する場合には、すぐに購入した方が有利になる可能性が高まります。
住宅ローンの借入額が2,500万円として、もう一度シミュレーションしてみましょう。
このシミュレーションでは、3年分の家賃が300万円を超える場合には、すぐにマイホームを購入した方が得をすることになります。1か月の家賃になおすと、8.3万円程度です。
つまり、「現在の家賃が比較的高い」、「住宅ローンの借入額がそんなに大きくない」といった場合は、頭金ゼロでマイホームを購入するメリットがあるということです。
具体的には、次のような例があてはまるでしょう。
- 中古物件を購入するため、物件価格が安い
- 現在住んでいる賃貸住宅が、都心部にあるなどで家賃が高い
ただし、このような例にあてはまるとしても、頭金ゼロのリスクがなくなるわけではありません。そのリスクが備えられているのであれば、メリットを活かすことができると言えます。
ローンの繰上げ返済という選択肢
住宅ローンの繰上げ返済も上手に活用したい制度です。繰り上げ返済は、ある程度のまとまった金額を一括返済するもの。一括返済することで、その分の利息の返済を軽減することができます。フラット35を利用している場合は、繰り上げ返済の手数料がかからないのも大きなメリットです。
繰り上げ返済には、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類あります。同じ金額を繰り上げ返済する場合でも、「返済期間短縮型」の方がお得です。また、返済期間の早いうちの方が総返済額の軽減効果が大きくなるでしょう。
近い将来に大きな支出をともなうライフイベント（入学や車の購入など）がない場合には、いざという時に備えておきたい貯蓄を残して繰り上げ返済を行うのも賢い選択と言えます。
詳しくはこちら：得？ 損？ 住宅ローンの繰り上げ返済の正しい決め方
まとめ
何年も先のことを考えながら、頭金やローンの借入金額を決めるのは簡単ではありません。
しかし、マイホームの購入は、人生で最も高い買い物です。それだけに失敗はしたくないものですよね。
頭金をいくら払うのかは、将来のライフプランを考えつつ、現在の貯蓄額も考慮にいれて考えることが大切です。
返済額の試算はこちら：住宅ローンシミュレーション｜コスモスイニシア
将来のライフプランに支障をきたすことのない、無理のない返済計画となるように頭金を決めるようにしましょう。
2017/03/23時点での情報です。
