不動産投資の分析「直接還元法とDCF法　NPVとIRR」・中級編

該当不動産を仮にもう一度建築した場合の費用（再調達原価）を算出し築年数に応じて現在価値に割り引き、現在価値を推定します。

対象の不動産と条件が似た物件の取引事例を多く集めたうえで、補正や修正を行って物件価格を比較評価する手法です。

物件の将来収益を軸に算出するもので、原価法や取引事例比較法に比べて合理的な方法です。
収益還元法を知っておくと、物件購入時の価格判断基準になり、銀行融資の申請時に役立ちます。

収益還元法には直接還元法をDCF法の２種類があります。

区分マンションの場合を想定してみます。月々の家賃を15万円とすると、年間の家賃収入は15万円×12か月で180万円。空室率15％、投資期間5年、割引率3％、売却価格3000万円とします。割引率は類似の取引事例との比較から求める方法や、長期国債などの金融資産との比較から算出する方法があります。ここでは投資資産の金利水準を3％と仮定して割引率を同水準の3％とします。

5年間の家賃収入総額は、180万円×5年×（100％－15％）＝765万円。1年間の家賃収入を空室率から計算し180万円×0.85＝153万円としてDCF法で計算します。DCF法では、1（ｎ）年ごとに「年間の収益÷（1＋割引率）の1（ｎ）乗」を投資期間ごとに計算します。

5年間賃貸経営して得られる期待収益は、3274万5969円になりました。
直接還元法のケースと同じく、この物件は上記の金額まで銀行融資が受けられる可能性があります。

NPVは、投資によってどれだけの利益が得られるのかを示す指標です。不動産投資において、複数の候補物件のどれが最も収益を上げるのかを選択する際の手掛かりになります。

IRRは、内部収益率などと呼ばれています。収益性と時間の価値を考慮した指標です。

例えば、5000万円の物件を購入し、「手持ち現金」である毎年のフリーキャシュフロー（FCF）を500万円、5年後には3500万円で売却し、10年後には売却価格が2000万円に下がると仮定します。割引率は5%。

5年後に売却する場合のNPV　＝　– 929,201円となり、収益はマイナス
10年後に売却する場合のNPV　＝　+886,940円となり、収益はプラス

投資期間は5年よりも10年を選択したほうが得策

IRRは、NPV（正味現在価値）がゼロとなる割引率です。割引率は前述したように「金利」「利息」と考えておきましょう。例えば、銀行に定期預金すると利息が付き、満期を迎える前に引き出した場合、受け取れる額は年ごとに異なってきます。時間的価値を測る尺度がIRRです。

仮に2000万円の物件を購入、毎年200万円ずつキャッシュフローが残り、5年目に1500万円で売却した場合、ExcelのIRR関数を用いると、以下のような結果になります。

NPVはプラスであれば投資価値があると判断されます。IRRはNPVがゼロになる際の割引率を示すので、投資するか否かのボーダーラインと見ることができるでしょう。

IRRは資本コストよりも大きければ投資価値があるとみなされます。資本コストとは資金調達に伴うコストで、借入金利などが該当します。資金の余裕があればNPVで判断し、予算内で投資する場合はIRRを評価して投資効率を求めるのが適しているといえるでしょう。

ただ、こうした指標と計算式は経費などをある程度度外視しており、計算式が複雑で解が出ないこともあるので、必ずしも万能でないことは予め理解しておく必要があります。