不動産経営の基本
物件の種類を知る
不動産投資における賃貸経営では、様々な物件があります。アパート・マンションから駐車場、トランクルームまで幅広く存在しますが、それぞれにリスクとリターンが伴い、長所と短所があります。投資対象とすべき物件の種類について考えてみましょう。
高い人気のマンション経営
不動産経営の賃貸物件には、主流である住居用の物件と、駐車場などの非住居系物件があります。住居系には新築、中古の別があり、マンション、木造アパート、一戸建ての3種類があります。マンションには1棟と区分（1室）に分けられます。新築物件は法定耐用年数が長いので減価償却期間も長く節税のメリットが高いですが、中古は低くなります。1棟建ては部屋数が多いので空室リスクが分散できますが、戸建てや区分は空室になれば賃料はゼロ、維持管理費だけがかかる欠点があります。
1棟マンションは大半が鉄筋コンクリート造りなので、法定耐用年数が通常47年と長く、資産価値が高いのが特徴です。このため、購入する場合は築年数をしっかりとチェックする必要があります。戸数が多いので空室リスクは比較的低く、安定した収益が期待できます。
＜1棟マンションは戸数が多く空室リスクが低い＞
ただし、経年劣化で外壁の塗装や給排水工事など将来の大規模改修は避けられません。長期的に見て修繕積立金の負担が大きくなる可能性が高く、戸数が少ない物件は1戸当たりの積立金額が増加します。そうすると入居希望者は減少傾向になり、収益性は低下します。総戸数20戸を目安に選ぶのがいいでしょう。
区分マンションは、1棟マンションの1室だけを所有して賃貸するものです。不動産投資における賃貸経営では最もニーズのある形態といわれています。物件価格が比較的低額で銀行融資もハードルが低いので、投資初心者向きといわれています。マンションの管理は専門の会社に委託するのが一般的です。
ただし1室だけの経営ですから、入居者が途切れると収入は断たれます。このため常に入居している状態を維持するため物件の魅力が低下しないよう管理することはもちろん、購入の際は交通アクセスや間取りなど十分検討する必要があります。最寄り駅から徒歩5分圏内を条件に探すことが望ましいです。
賃貸住宅（アパートタイプ）と一戸建て
賃貸住宅（アパートタイプ）は木造がほとんどで、その大半は中古です。そのため減価償却期間は短く、節税対策としてはメリットが少ないかもしれません。競合物件もまだ多く存在しているので、稼働率は不安定で空室リスクは低くありません。しかし、比較的利回りが高い物件も少なくありません。また維持管理費があまりかからず、購入費用が比較的安いので、銀行融資も付きやすいといわれています。近年は、稼働率を上げるため当初3ケ月または半年間、家賃無料を条件に入居契約する「フリーレント」が目立っています。
このタイプは単身者から家族向けまで幅広い入居が期待されますが、最寄り駅から徒歩10分以内で駐車場、駐輪場があるかどうかがポイントになります。総戸数は最低でも8戸以上で物件価格は1億円以内が目安になるでしょう。
一戸建ては都心部で見つけるのは困難。必然的に都心から通勤圏内の郊外や地方での物件探しになります。一戸建ての賃貸住居は主にファミリー向けですので、長期入居が期待でき空室のリスクは低いです。管理費もさほどかかりませんし、もともと自己所有の物件が多いので借り入れもなく経営リスクは低いのが特徴。ただし築年数が経過しているものは修繕費用を予め念頭に入れておく必要があります。購入のポイントは最寄り駅から徒歩20分圏内。駐車場の有無も大事なチェックポイントです。
一戸建ては売り主が居住している場合と、既に賃貸している場合の2通りがあります。後者のケースでは購入時から家賃収入が約束されているメリットがあります。このような物件を購入することを「オーナーチェンジ」と呼んでいます。賃借人を維持したまま購入するのですが、売却時もその状態を維持しておけば売却しやすいメリットもあります。
駐車場、トランクルーム
非居住系の賃貸物件では、駐車場が挙げられます。初期投資が少ないのが最大の特徴で、土地を所有している人は短期間で経営を始めることができます。仮に収益が上がらなければ、住居系のアパート・マンションを建設して事業転換することも可能です。
ただし土地の形状や立地によっては効率的な経営が難しい場合も出てきますので、駐車場のニーズを事前に調査することが不可欠。また固定資産税の軽減税率の適用が受けられないのも欠点といえます。
トランクルーム（物置）は最近、よく見かけるようになりました。米国などでは不動産投資の主流になっていますが、わが国でも成長性の高い不動産投資として注目度が上がっています。トランクルームは少額での投資が可能で、駐車場と同じく万が一の業績不振時に撤退が容易であること、利回りも良好であることなどの魅力があります。ただし、認知度は今一歩。稼働率を上げるために一定の期間を要するとの指摘があります。
