資産の承継対策含め、資産運用のソリューションとして活用が広がる不動産小口化商品「SELESAGE（セレサージュ）」
社員紹介
コスモスイニシア ソリューション事業部 ソリューション二部 部長 村上 龍二
コスモスイニシア ソリューション事業部 ソリューション二部 投資運用商品課 呉 賢知
注目を集める不動産小口化商品
インタビュアー（以下：I）：現在、不動産小口化商品が注目を集めているようです。
村上（以下：M）：「不動産小口化商品」とは、数十億円もするような高額のマンションやオフィスビルなど、一人で購入することが難しい投資用不動産を、1口100万円から1000万円程度に分割し、販売している商品のことです。
投資家の方は、通常の投資不動産と同じように投資を行い、購入した分の賃料収入によって、収益を得ます。
投資家にとってみれば、これまで高額すぎて手の届かなかった利便性の良い物件を購入することができる可能性があるため、小口化された不動産所有型商品は昨今人気を集めています。
この不動産小口化商品は、どの事業者でもできるわけではなく、不動産特定共同事業法という法律に基づいて、国交省大臣もしくは都道府県知事の許可を得た事業者のみが取扱うことができます。
しかも、不動産の管理・運営は、この許可を得た「不動産特定共同事業者」が行いますので、管理の手間をかけることなく、投資用不動産を所有することができます。
呉（以下：O）： この商品が生まれた大きな理由のひとつに、販売手法の多様化があります。不動産小口は一口を少額、たとえば100万円単位、500万円単位で販売するため、1棟全体で販売するよりも、流動しやすくなります。
コスモスイニシアでは、不動産小口化商品のことを「不動産小口化商品」という言い方をしていますが、投資家の方は出資いただくことで、実際に出資分を所有します。
「SELESAGE（セレサージュ）」というブランド名は造語で、「SELE」は英語のselect、「SAGE」はフランス語で「賢い」「懸命な」という意味合いを持っており、お客様の資産運用の賢明な選択の一助になりたいという思いが込められています。1棟全体だと、数十億円少なくとも数億円するような都心の不動産は、個人での１棟所有は難しいものです。セレサージュは、所有権を分割して1口500万円もしくは1000万円から取得していただける商品です。20億円規模の物件を多く取り扱っています。
相続時の資産分割に効果的
I：少額で都心エリアの物件を購入できるだけではなく、資産の分割にも効果がありそうです。
O：相続で重要なことは、資産を適切に分割・分配することです。従来の不動産投資において、不動産を均等に分割するのは困難です。例えば、都心で区分マンションを複数持っている場合、部屋ごとに構造も違いますし、築年数、入居者も違えば賃料も違います。そうなると相続、承継時に、どの不動産を誰に引き継ぐか、複雑になってしまう可能性があります。セレサージュは、そういった資産の分割・分配を解消するスキームとも言えます。同じ物件のものを長男と次男に1口ずつ分ける、長男に2口残すなど、柔軟に対応できる点も投資家様にご評価いただいています。セレサージュは、承継対策にもなり、しかも一定の利回りを得ることができるという、両方のメリットを享受いただける商品とも言えるでしょう。
購入される年齢層としては相続人である50代以降の方が多く、被相続人となる70歳代以降の方もある程度いらっしゃいます。被相続人の方が、将来「争族」とならないための対策としてご家族と検討される。そういった観点が強い商品です。
I：途中で売却を希望される場合は、どのようになりますか。
O：一棟での売却のほかに中途売却も行います。持ち分だけ売りたいお客様も当然いらっしゃるので、対応させていただいています。ただし、不動産売買なので、買い手が見つからないと中途売却は成立しません。この流動性の低さを心配される方が多く、株や預金と比べると、マーケット自体が小さいので流動性が高いとは言えません。
ただし、弊社の場合、商品の性質上、お客様が少額で2口ずつ分散して買っていただいているため、少ない口数を買って徐々に増やしていくような投資の仕方をされる方が多く、リピーターが多いのが特徴です。ですから、中途売却するときのセカンダリーのマーケットは他の組合員様になります。同一物件を買われた方、セレサージュシリーズをご購入いただいている方など、商品の買い増しを希望されるお客様が多いので、そこで見つかる可能性は高くなっています。
一方で、そもそも売却自体があまりありません。商品の性質上キャッシュでご購入いただく商品であり、かつ相続、資産承継の観点が強く、管理・運営もすべて弊社が手配しているため、お客様の手がかからない商品だからです。手間なく持って、承継をした後も安定的な運用をして収入を得ていきたいというお考えなので、あえて売って、キャピタルで稼ぎたいとお考えのお客様はあまりいらっしゃいません。そういった意味では、即日現金化が必要な商品というより、余裕資金で運用していただく商品です。実は、今までにご売却された方はお一人しかいません。第1号物件を運用してからまだ5年程度なので、当然少ないというところはあるのですが、業界全体でも中途売却はほとんどないと言われています。
大和ハウスグループの事業規模を背景に、お客様ファーストで対応
I：大和ハウスグループとしての存在も大きそうです。
M：大和ハウスグループであることも弊社の強みです。それは、大和ハウス工業のネームバリューというより、事業規模においてです。弊社は長きにわたって不動産事業を展開させていただいている企業ですが、投資用不動産販売と比較すると、不動産小口化商品販売を行っていることの認知は低いと感じています。この事業は不動産の運用や商品の選定が重要なので、そこで、不動産会社としての実績、信頼が非常に大事になります。
コスモスイニシアの親会社である大和ハウス工業は、事業規模が大きいため、信頼度という点でご紹介しやすく、全国各地に行って、大和ハウス工業を知らないお客様はほとんどいませんから、やはり不動産会社としての影響力は強いです。
弊社は、常にお客様の目線に立つことを心がけ、お客様からの信頼こそが事業を継続できるおおきな要因と考えます。無理に押し売りしないスタンスについても、お客様からご好評いただいています。本当に良い運用をし、良い商品を買っていただき、ご納得いただく。お客様目線という考えが商品にも出ていると思いますし、オーナー様にもご実感いただけていると思っています。
I： お客様のポートフォリオの最適化含め、資産運用全体の支援も広がりそうです。
M：弊社の提案でお客様の資産運用をサポートすることは、私どもの目指すところです。区分マンション、新築の分譲、サブリースなど、弊社が提案できる商品は幅広いので、こういった商品をきっかけに弊社と出会っていただき、長い間お付き合いさせていただきながら、お客様の資産運用で何かお困りごとがあれば、提案させていただきたいと思っています。
セレサージュ組合員の方が弊社のシェアオフィスのミッドポイントに入会していたり、ホテルを利用していたり、元々区分マンションをお持ちだった方もいらっしゃいます。お客様とのご縁が広がっていくという意味では、今後良いご提案をしていくことができると思っています。
不動産小口化商品「SELESAGE（セレサージュ）」シリーズページ
https://www.cigr.co.jp/biz/service/selesage/
＊記載された情報は、2021年12月時点のものです。
＊税務情報や評価額についての見解等は、税理士による概算計算・確認が入っております。
聞き手・構成：猪口真（株式会社パトス）
