特別コラム

【特別コラム・税理士インタビュー】表面利回りだけではない、AIによる詳細なシミュレーションで失敗のない不動産投資を！

2021.05.24 2023.10.24

不動産投資と税務対策

「共に課題に取り組むパートナーのような税理士」として家族経営の企業から上場企業の再編アドバイザー、デューデリジェンス、そして「相続・資産コンサルタント」まで、幅広い業務をこなされている、税理士　豊田章成氏。現在は、コスモスイニシアの「投資用不動産AI診断サービス　バリューアイ」の監修を担当され、その活動の領域をさらに広げられています。その豊田氏に、不動産投資を行っていくうえでの、税務面の対策についてお話をうかがいました。

豊田先生は、税理士のお立場として、不動産投資にかかわる様々な、アドバイス、コンサルティングを行われています。不動産投資は、投資に対するリターンが当然メインになるとは思いますが、所得税や相続税などの税金に対する対策という面でもご相談が多そうです。

所得税対策と相続税対策という２点において、大きな資産である不動産への投資はとても有用だといえます。所得税でいうと、主に減価償却との関係です。最初に投資したお金が、ほかの収入と相殺されることで、キャッシュの動きと課税所得の動きがずれるというところに一番のメリットがあります。
減価償却を把握せずに投資を行ってしまうと、最初は収支の面でメリットがあったにもかかわらず、ローンの元金返済額が、減価償却費を上回ってしまう状態（デッドクロス）になってしまい、所得税が高くなったうえに、融資の返済は残るということも起こりえます。きちんとコントロールして、減価償却の帯をキープできれば、投資家に損は少ないということを、まずご提案できるのではないかと思います。
これから、積極的に不動産の売買を積み重ねて資産を大きくしたいとお考えの方には、所得税対策プラスキャピタルという不動産投資についてご提案することになります。

次に、相続税対策です。相続税に関わる個人の資産は、現預金、有価証券、保険、不動産などで構成されます。保険にも一部非課税枠がありますが、相続税対策として活用できるのは不動産しか選択肢がありません。投資家なら売買してすぐに現金化して支払えばいいのですが、代々続いた土地をお持ちの方は、それを簡単に売ることなどできません。不動産を活用することで、利用できる税制優遇制度が相当数あります。その結果として、不動産の評価額が変わり、資産内容が変わってきます。そうなると、課税所得が変わってくる。つまり税務対策ができるというメリットがあります。
不動産を所有されている方が、70歳代、80歳代で、次の代へのプレゼントとして考えていらっしゃるなら、相続税対策として不動産は良いと思います。

不動産投資においては、税金のリスクもあり、不動産投資は、意外と税金が多いと感じる方も多そうです。一般の方は、税務、財務の知識をさほどお持ちではないと思いますがどのように考えればいいでしょうか。

投資ですから、当然、税金を含めての収益を考えるわけです。最終的にキャッシュがいくら残るかどうかという話ですから、不動産投資に税金を絡めなくていい理由など何もありません。
特に不動産はイニシャルでかかる税金が多くなります。不動産の購入時には、登録免許税がかかりますし、購入の半年後に、不動産取得税の支払いがあります。税制優遇制度の枠内の物件であれば、住宅減額もあるので、大きなインパクトのない方もいらっしゃいますが、ワンルームで40㎡以内の物件や店舗付き１棟の場合は対象外となりますから、かなり大きな不動産取得税がかかります。
せっかく数千万の融資を受けて不動産を購入したのに、半年後に200万円払うことを知らずにいたら、大変なことになってしまいます。
それ以前に、不動産取得税は当初からの計画に入れておかないと、融資対象外になります。盛り込んでいれば問題ありませんが。利率の高い追加融資を受けなければならなくたったとしたら、収支面にも大きな影響を与えてしまいます。
また、投資を行った初年度、2年目は、初期投資関連があることで、所得税を減額できることもあります。しかし、そこで満足して、3年目以降に本来あるべき納税額に戻った瞬間に、キャッシュがないというケースがあります。はじめに、5年間でかかる税額をお伝えして、準備をお願いしたにもかかわらず、本当にかかると思っていなかったと準備していない人もたまにいらっしゃるのです。
サラリーマンの方であれば、税金は給料から差し引かれますので、納税している感覚が少ない人も多く、そういう人が不動産投資を始めると、急に所得税が発生したり、多額の住民税を3か月に1度支払う必要が出たりしますので、特に注意が必要です。
バリューアイは、その部分も組み込んだうえでシミュレーションをしますから、その点は安心です。
不動産は計画が立てやすいからこそ、きちんと計算できるツールと的確にアドバイスできる方との二人三脚が必要だと思います。どうしても、投資家の方は、自分に不都合なことには目を背けがちになるものです。正しくアドバイスできる人が必要です。

不動産を保有していて、どのように活用していけばいいのかを考える際にも、非常に有効なシミュレーションになりそうです、将来の活用手段のバリエーションが広がりそうです。

不動産を活用していくにあたって、大切なことがあります。不動産について、物件ごとに、この物件はどうしたいのかという意思表示を明確に持っておくことです。自宅の隣の賃貸住宅は、おじいちゃんが建てたから、何があっても売れないとお考えであれば、「それは守らなければならない」ということになります。守るのであれば、利益の最大化を狙いにいくのではなくて、一括借り上げも含めて、絶対に安心な保障やきちんとしたメンテナンスが大事になります。賃貸住宅の寿命が近づけば、リスクを背負う前に建て直すという選択をお勧めすることになります。
しかし、そうではなくて、投資物件の場合であれば、冒頭に言った減価償却の打ち合わせが必要になります。融資返済額より高く売れれば、その物件について、単発でのキャッシュアウトはなくなります。そこから先は、次の戦略をどうするか、その戦略にどれくらいお金が必要かにフォーカスします。
逆に言えば、とりあえず不動産を買って、ネットで1万5000円入ってくることに満足して、40年後に完済してノーリスクでそれを持ち続けられるはずがありません。40年後も今と同じ価値の１LDKであるわけではありません。そうすると、その前に転換させたほうがいいのか、収益が少なくなったとしても持っていたほうがいいのか、というのも考えなければなりません。
このようなことをご説明しながら、どうしていくべきなのか一緒に考えます。そういう道のりを作ってあげるのが、私のお手伝いすることだと思います。

賃貸住宅経営を始めたいと考える人の中には、40年後も同じ家賃が入ってくると考える人も少なくなさそうです。

実際、そうお考えだと思います。買ったら、あとは放っておいても収入があると思っている方も少なくありません。不動産業界から見れば、それはあり得ないことなのですが、たとえば、新築物件を購入して15年に売却するのはスマートなやり方だと思いますし、また、築15年以内の物件を購入して、築30年になる前に売却することもよくあります。そう考えると、融資は最大35年とか40年まで可能ですから、賃料とリンクしないことは当然です。結局、先ほど申し上げたように、最終的に欲しいのはお金なのか、土地なのかをあらかじめ決めたうえで、始める必要があります。

所得税、相続税を含め、不動産投資と税務は非常に密接に関連していますから、バリューアイは、投資についてのシミュレーションをはじめ、様々な活用方法がありそうです。

そう思います。ただし、残念ながら、現状ではバリューアイは、相続税対策にフォーカスが当てられるようなシステムにはなっていません。どちらかというと投資家目線でつくってあります。あくまでも、投資したい物件の情報と、希望する投資の条件を入力することで、AIがシミュレーションを行い、さらには、ご希望されれば、私たちがアドバイスをすることもできます。当然、別の物件のほうがいいということもあります。
次に何を購入しようかとお考えのときには、バリューアイはすごくいいと思います。税金は点ではありません。会社をつくれば法人税がかかり、個人のままでも所得税がかかります。個人・法人どちらにも住民税がかかりますしし、所得税は国民健康保険などへの影響も出てきます。購入においては、消費税のインパクトもあります。最終的に持っているものがキャッシュにしても不動産にしても、最終的には相続税がかかります。
今のバリューアイは、どちらかといえば投資家目線が強くはなっていますが、バックには私たち税理士が、控えていますので、相続税を含めた税務対策についても、分析データを活用しながら、立体的なご提案ができると思います。