独自のスキームによって、相続対策と収益の両面をサポートする不動産小口化商品「SELESAGE（セレサージュ）」シリーズ
社員紹介
コスモスイニシア ソリューション事業部 ソリューション二部 部長 村上 龍二
コスモスイニシア ソリューション事業部 ソリューション二部 投資運用商品課 呉 賢知
知名度の高い、需要のあるエリアで展開
インタビュアー（以下：I）：近年、不動産小口化商品が資産の承継対策として注目されていますが、コスモスイニシアでも複数棟を手掛けられています。
呉（以下：O）： これまで、不動産小口化商品「セレサージュ」シリーズとして、代官山、表参道、中目黒、豊洲の4棟を手掛けてきました。現在販売しているのは、「セレサージュ目黒イースト」と「セレサージュ目黒ウエスト」の2棟です。
皆さんに認知していただけるような、全国的に知名度の高いエリアでの商品化を考えています。不動産を運用するうえで、賃料収入が重要である以上、人口動態や需要を重視して商品化をしますので、皆さまに認知いただけているということは、それだけ需要があるエリアだと考えています。
I：セレサージュは、すべて開発から手掛けられているのでしょうか。
村上（以下M）： コスモスイニシアはデベロッパーなので、開発案件を手掛けることを中心としますが、中古不動産をバリューアップして販売することも考えます。例えば築年の浅い不動産であっても、遵法性という観点において、不動産会社なりの見解の差異があります。弊社では、開発案件は当然に、築年の浅い中古不動産においても、将来的には機関投資家に売却できることを前提に、必要な修繕は行ったうえで、商品をご提供しております。
スキームの独自性が信頼性を生む
I：セレサージュのスキーム（仕組み）としての独自性はどこでしょうか。
O：不動産小口化商品として販売される商品には、対象となる法規の異なるものなど、複数のスキームがあります。「セレサージュ」シリーズで用いる不動産特定共同事業法の任意組合型と呼ばれるスキームでは、まず、皆さまに対象となる不動産の共有持分にご取得いただきます。例えば、土地建物の所有権を分割して、それを100に区切って、100分の2、100分の10を取得するようなイメージです。その後、ご取得いただいた共有持分を任意組合に出資いただき事業が開始します。J-REIT等と比較されることも多いですが、J-REITへの出資は有価証券の類として配当所得に分類される一方、「セレサージュ」シリーズは不動産そのものへの出資としての考え方から不動産所得に分類される点が異なります。
任意組合については、コスモスイニシアが理事長として責任をもって運用を務めます。テナント様との交渉や修繕対応等を行い、得られた収益を皆様の出資割合に応じて分配していきます。最終的に目安となる運用期間は1棟で約15年ですが、確定ではありません。参加者の方々との集会による決議を経て、売却に向けた活動を開始します。事業者の一存で勝手には売却することはできませんので、お客様のニーズを踏まえたうえで事業を進めていくものとお考え下さい。
コスモスイニシア「セレサージュ」の運営・管理スキーム
注：上部の株式会社コスモスイニシアは不動産の売主。理事長であるコスモスイニシアは組合を運営している理事。下部のコスモスイニシアは、賃貸のリーシングを行う会社。
I：独自のスキームで投資家の収益にもメリットが出るということですか。
M：法規によるスキームだけではなく、対象となる不動産そのものの収益力と、理事長たる事業者の運用ノウハウにより収益の差異が生まれます。弊社では、不動産デベロッパーとしてのノウハウと実績をもとに、さまざまな投資用不動産の開発・販売・賃貸運営等を行っています。それらのノウハウを集約し、任意組合が適切に運営されるよう体制を整えております。
「目黒」というブランドを生かした販売物件
I：目黒という立地に、2棟を販売されています。
M： 2棟ともに、山の手線の目黒駅が最寄り駅です。目黒駅は近接する、恵比寿駅、渋谷駅等と比較すると、住宅ニーズのほうが少し強めですが、外資系大手企業の本社もあり、商業も賑わっています。職住商のバランスが良いところが目黒駅の大きな特徴です。また、昔からある由緒正しいエリア、ブランド力のあるエリアでもあり、安定性が高いといえます。実際に、2021年と2022年の公示地価を比較した際、商業性の高い区は大きく下落する傾向がありましたが、2棟が位置する品川区、目黒区は下落傾向が弱いエリアの一つでした。
I：物件自体もとてもユニークで、スタイリッシュです。
O：どちらも通りに映える外観をしておりますが、投資対象としては趣の異なる物件です。「セレサージュ目黒イースト」は、敷地面積が50坪以下と決して広くはないですが、地下1階地上9階建てとして、存在感は維持しています。基準区画は25坪程度であり、比較的多くのテナント様に検討いただける規模の区画です。
一方、「セレサージュ目黒ウエスト」は、敷地面積自体が100坪以上のため物件の外観がしっかりしており、不動産を好むお客様に良い反応をいただいております。
I：二つの物件で、投資に対する異なるニーズに対応できそうです。
M：不動産小口化商品は、そのスキームの特性から、様々なメリットが期待できますが、不動産投資そのものです。何よりも対象となる不動産の特性をみて投資をご判断いただきたいと考えております。今回の2物件はそれぞれに異なるメリット、デメリットを持っています。どちらがお客様の投資意向に沿っているのか判断いただき、選択いただきたいと考えます。
この異なるメリット・デメリットに分散投資することをお考えのお客様もいらっしゃいます。高額となる都心の優良不動産にこのように分散投資できることも、不動産小口化商品の特性です。
I：今後のご予定はございますか。教えてください。
M：現状で目黒2物件以降に販売を確定している商品はありません。しかし、弊社では年間20棟程度の投資用不動産を販売しており、次なる販売時期にそれらのラインナップから、不動産小口化商品に適する不動産を対象として販売する予定です。商品選定のスタンスを崩すことなく、お客様の賢明な投資判断の一助になれるよう、引き続き「セレサージュ」シリーズを販売してまいります。
不動産小口化商品「SELESAGE（セレサージュ）」シリーズページ
https://www.cigr.co.jp/biz/service/selesage/
＊記載された情報は、2021年12月時点のものです。
＊税務情報や、利回り等の評価額についての見解等は、税理士による概算計算の確認が入っております。
聞き手・構成：猪口真（株式会社パトス）
