【特別コラム】担当者インタビュー～マンションサブリース事業～

昨今、サブリース業者による借上げ賃料の約定違反等、賃貸住宅経営リスクが高まってきており、サブリースという言葉に、悪いイメージをお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。しかし、賃貸オーナーさまと同じ目線で、大切なご資産を長期にわたって、健全に高稼働を実現するために尽力するパートナーとなりうるサブリース業者も存在します。そんな一社になるために日々努力しているコスモスイニシアの賃貸事業部をご紹介します。

賃貸事業部　運営推進課　チーフ　田嶋　亮 運営推進課は、入居者の方々に長期に住み続けていただけるような 様々な施策を講じています。例えば、入居者専用のアプリを導入することで、 これまで電話やメールで行っていたお問い合わせの対応や、 郵送でやり取りしていた書類の受渡しをアプリ上で行えるようになりました。 手続きの煩わしさも軽減され、また対応時間も改善され、入居者の満足度向上に 繋がっています。長期入居の効果として入居者の入替頻度が減るので、 結果的にオーナーさまには収支面で、原状回復工事費用等のコスト負担の削減 という形で還元することができています。

まずは、オーナーさまが本業でどのような事業をされているかをキャッチアップするようにしています。
先日は、製造業を営むオーナーさまの工場を見学させていただき、経営への信念をお伺いしました。
そうすると、お預かりしている物件へのオーナー様への思いや立ち位置が浮き出てくるのです。
改めて本業や製品、そこで働いている従業員の方々を目の当たりにすると、物件運営に一層力が入ります。
そのようにオーナーさまに寄り添うことを担当として大切にしております。

事業領域が多岐に渡るから収益向上のためのノウハウを共有しあえる環境があります

賃貸事業部にはビルの管理業務を行うビルマネジメント課があり、賃貸事業部があるソリューション本部には投資用不動産を売買するソリューション部があります。各部署で実際に取り入れている賃料収入向上施策で、物件運営に取り入れられるものがないか日々情報交換をしています。
先日、ビルマネジメント課でビルの屋上に気象観測装置を設置すると聞いて、導入リスクも少ないことから担当しているオーナーさまにご紹介しました。当社でお預かりしている物件に導入していただいたのですが、他に所有されている（他社管理の）物件にも採用いただき、大変喜ばれました。
投資用不動産を開発販売する事業を行っていることで、オーナーさまの所有する物件価値の向上に繋がるノウハウや具体的施策を、様々な取引先から情報取得し、かつ実際にトライアルしその効果を測れることが当社の強みです。常に多方面から情報を仕入れ、よりよい提案へと繋げることを心がけています。

賃貸事業部　リーシング課　課長　野尻　能浩 リーシング課は空室の募集から解約手続き原状回復工事など 賃貸運営全体のオペレーション業務を担っております。

メリハリの利いた事業戦略で、高稼働・高賃料・長期入居でオーナーさまの不動産の価値を最大に

賃貸経営において、一番大事なことは、「高賃料で早期に成約し入居者さまに長く入居していただくこと」と言えます。
「早期成約」を実現するために、当社では協力会社制度を構成しています。協力会社制度とは、特定のエリアに強い、法人顧客を多く抱えている、高額賃料帯に強いなど、それぞれの強みを持つ賃貸仲介会社さまと提携し、彼らを通じて募集情報が、より多くの賃貸物件をお探しのお客さまに行き渡るように構築された情報ネットワークのことです。契約書面や募集広告などを協力会社各社が、適宜、専用システムから最新の情報を取得し、情報共有のタイムロスをなくすよう努力しております。

そんなひりひりとした緊張感の中で、日々奮闘しております。

「高賃料」で「長期間」貸すために、時には、「商品競争力を高める」共用部分の大規模修繕や住戸内のバリューアップ工事が必要と判断することもあります。
周辺の成約事例や新築競合物件等も比較検討対象として分析し、、「物件の特性が〇〇だから、オーナーさまの物件には△△が効果がある」「工事金額に対して賃料ＵＰ効果が見込めない場合は工事内容を最小限にしましょう」
「今は大規模な工事を実施するタイミングじゃないですよ」など状況に応じて提案しています。
あるオーナーさまにバリューアップ工事を提案した際、
当初は工事金額を最小限に止めたい！との意向が強かったのですが、何度も協議検討を重ね、最終的には当社の提案内容にご理解をいただき工事実施にこぎ着けました。結果、退去前より4.6万円高い賃料で成約することができ、オーナーさまに「やるじゃないか！」とお褒めの言葉をいただきました。

「賃料を下げて契約を更新してください」と提案する前にできることがあると思っております。
一定の裁量権を与えられているサブリースだからこそできること、すべきことを怠ることなく、オーナーさまと同じ方向を向いて賃貸経営を末永くサポートしていきたいと考えています。