不動産売却、査定額「だけ」高い業者に要注意！ 騙されないコツと基礎知識
家を売ろうと思ったら、「自分の家がいくらで売れるのか」を把握するために「売却査定」を行いますよね。
できるだけ希望価格やそれより高く売るために、「複数の業者から見積もりを取って検討し、少しでも査定額が高い会社を選んで相談しよう」と思っている方も多いのではないでしょうか。
広告などで見かけたことがある方も多いと思いますが、近年では、情報を一回入力するだけで複数の業者から無料で見積もりが得られる「一括査定サイト」も多数あります。サイトにアクセスをしたら、必要事項を入力すれば完了。あとは結果を待つだけですから、便利ですよね。
しかし、不動産の売却査定は、「査定額が最も高い会社を選べば良い」というものではありません。
査定額だけで機械的に不動産会社を選んでしまうと、最終的に損をしてしまう可能性もあるのです。
この記事では、売却査定額だけで不動産会社を選んで失敗してしまわないように、家の査定について最低限知っておくべき知識をまとめました。
大切な家の売却で損をしないように、査定の種類やチェック項目を理解して検討しましょう。
目次
査定を依頼する前に！ 悪徳業者に騙されないためのチェックリスト
売却査定額はココで決まる！ 査定のチェックポイント
不動産の売却査定額は、依頼する不動産会社によって変わってきます。
そのため、売却査定は1社だけに任せず、複数社から見積もりを取ることをお勧めします。
しかし、複数社の査定額を比較するときに、良し悪しを判断する基準がなければ会社を選ぶこともできませんよね。
そこで、まずは売却査定で不動産会社が見るポイントをチェックしていきましょう。
不動産会社は大手から地元密着型の小さな会社まで数多くありますが、大手の会社でも地域に密着した会社でも売却査定で見るポイントはおおむね共通しています。
どのように査定額が決められているかを理解することで、仮に不当な査定額が出されたとしても、自分で「おかしいな、違う会社にしよう」という判断ができるようになります。
査定で見られる主なポイントは、下記4点です。
1 近隣の物件取引事例
2 公示価格・路線価
3 立地条件
4 物件の条件
一つずつ見ていきましょう。
ポイント1：近隣の物件取引事例
近隣物件の取引価格は、査定額を決める重要なポイントの一つです。
相場はいくらくらいなのか、どういった条件の物件がどのような価格で取引されているのか、といった点は不動産会社も必ずチェックしています。
売却価格を決める参考にもなるので、事前に調べておきましょう。
店舗に掲示された広告一覧を見るのも一つの方法です。
また、不動産会社が運営するWebサイトの公開情報をチェックしていくのも良いですが、国土交通省の
「土地総合情報システム」を使えば、簡単に信頼できる情報を調べられます。
リンク先ページ左上にある「不動産取引価格情報検索」をクリックして、売りたい家の地域を選択すると、任意の期間における実際の不動産販売価格が一覧でわかります。
売りたい家があるエリアの最新相場を把握して、売却査定のときに査定額が妥当かどうか判断できるようにしておきましょう。
ポイント2：公示価格・路線価
「公示価格」と「路線価」は、国が定める土地や価格の標準価格です。
公示価格は土地に、路線価は道路に対して定められます。
公示価格の詳細はこちら：国土交通省地価公示・都道府県地価調査
路線価の詳細はこちら：財産評価基準書路線価図・評価倍率表
これらの公的な評価は、実際の売却価格を決める際の参考となります。
あくまで参考なので、実際の取引価格とは差が出ることもあります。しかし、近場に実際の取引事例がない場合などには、一つの指標となります。
ポイント3：立地条件
立地条件は、不動産の価値を大きく左右する要素の一つです。
単に「立地条件」というと漠然としていてわかりづらいですが、具体的には下記のような事項が挙げられます。
• 駅やバス停など、公共交通機関との距離、アプローチ
• 役所や学校など、公共施設との距離
• 銀行や郵便局など、金融機関との距離
• スーパーやコンビニなど、店舗・商業施設との距離、アプローチ
• 生活に車が必要かどうか、必要なら駐車場との距離
• 周囲の治安状況
• 周辺の緑の多さや静かさなど、住環境
高い生活利便性や閑静な住環境は、多くの場合、査定額にも良い影響を与えます。
ポイント4：物件の条件
立地条件と並んで、不動産の価値を大きく左右する要素の一つが「物件の条件」です。
物件自体の外観や設備は、査定額にも大きく影響してきます。具体的には、下記のような事項がチェックされます。
• 住宅の外観（外壁・屋根などの状況）
• 住宅の設備（収納・床暖房などの有無）
• 間取り、生活動線
• 防犯対策の有無
• 日当たりや風通しなど、快適さを左右する要素
• 窓からの眺望や広い庭など、付加価値を持つ要素
他にも、マンションであれば、管理状況もチェックされるポイントの一つです。
エントランスや自転車置き場など、共用部分の管理状況は、訪問査定で必ず見られるポイントといってよいでしょう。
どちらを選ぶ？ 売却査定の種類と特徴
売却査定で見られるポイントがわかったら、実際に受ける査定の種類を選びましょう。
不動産の売却査定には、「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。
それぞれ特徴が異なるので、一つずつ見ていきましょう。
簡易査定（机上査定）｜査定額をカンタンに調べられる！
簡易査定（机上査定）は、物件の「種別」「築年数」「立地条件」などのデータから、大まかな査定額を算出する方法です。
不動産会社が運営しているWebサイトや一括査定サイトなどの入力フォームに、必要事項を記入するだけで、手軽に査定額が得られます。
査定が完了したからといって必ず売らなければならないわけではないので、売るか売らないか悩んでいる人にもお勧めの査定方法です。簡易査定で得られた査定額を基に、売るか売らないかを決めても良いでしょう。
ただし、簡易査定はデータだけで査定額を算出するため、見ないとわからない情報は反映されません。内装や設備の現状は加味されないので、あくまで目安である、という点は理解しておきましょう。
簡易査定を申し込むときには、主に下記のような事項を入力します。
• 物件の住所
• 物件の種別（“一戸建て”や” “マンション”など）
• 物件の現状（“居住中”や“空室”など）
• 物件との関係（名義人か否か）
• 専有面積
• 間取り
• 築年数
※入力フォームの項目は、会社やサービスごとに異なります。必ずしも上記データが必要とは限りません。また、その他の情報が必要な場合もあります。
また、様々なマンションの査定価格、市場価格を知りたいのであれば、近年リリースされた
ビッグデータを使ったサービスなどで、目安が欲しいときに活用してみても良いでしょう。
訪問査定（実査定）｜実際に目で見たデータから詳細な査定額を出せる！
訪問査定は、営業マンが実際に物件を見て行う査定です。
データだけではなく、目で見なければわからない情報を基に査定額を算出するため、簡易査定より詳細な査定額が得られます。
不動産を売却するときは、簡易査定だけではなく、必ず訪問査定を行います。
「簡易査定で複数社の査定額や対応を比較し、訪問査定を受ける会社を選ぶ」という手順が一般的です。
ただし、訪問査定は時間と手間がかかります。売るか売らないか決めていない状態で試しに受けるには、ややハードルが高いといえるでしょう。
逆にいえば、「売る」と決めているのならば、簡易査定を省いて訪問査定から始めた方が良い場合もあります。訪問査定から始めることで、売却にかかる期間を短縮することができます。
一括査定サービスのメリット・デメリット
売却査定の種類がわかったら、実際に査定を受ける会社を選定する段階に入ります。
すでに会社を決めている場合はいきなり訪問査定でも構いませんが、「簡易査定で複数の会社を比較してから、訪問査定を依頼する会社を決めたい」という方も多いですよね。
その際に、一度に複数の会社による簡易査定を受けられる、無料の「一括査定サイト」は非常に便利です。
ただし、物事には必ずメリットとデメリットがあり、無料一括査定サイトも例外ではありません。
デメリットを理解しないまま利用して後悔しないように、事前に特徴を把握しておきましょう。
メリット：複数の業者を一気に比較できる
一括査定サイト最大のメリットは、「一度情報を入力するだけで、複数の会社から査定額が得られる」ということです。
売却査定額は不動産会社によってバラつきがあり、1社の査定額だけでは、その額が妥当かどうか判断できないケースが多くあります。
しかし複数の会社を比較すれば、不当な査定は不当だと判断できるようになります。
売却査定を1社だけでなく複数社からとるのは、ほとんど必須だといっても良いでしょう。
複数の会社に査定を依頼して回るのは大変ですが、一括査定サイトであれば、手間なく相見積もりを取ることができるのです。
デメリット：営業がしつこい場合や、査定額が高いだけの可能性がある
便利な一括査定サイトですが、「営業がしつこい」「査定額が高いだけで、実際には高く売れない」というケースもあります。
不動産会社には、査定依頼が一括査定サイト経由できたことがわかります。
そのため、その査定依頼には多くのライバルがいて、お客様は査定額を比較している、ということもわかります。
ですから、不動産会社からの営業は熱心になる傾向にあり、「一度に複数社の査定額が得られる」ということは「一度に複数社から営業をかけられる」ということでもあります。
その上、「一括査定サイトに登録している競合他社よりも早くお客様にアプローチしたい」と考えて、すぐに連絡をしてくる会社も少なくありません。つまり、一斉に電話やメールがくることになり、その結果、対応には時間と手間がかかります。
「ちょっと資産価値が知りたいだけで、まだ売るとは決めていない」という状態なら、一括査定サイトの利用はあまりお勧めできません。
サイトによっては、電話による営業を禁止していたり、しつこい営業にはクレームを入れられたりする場合があるので、事前にサイトの規約を確認しておきましょう。
営業の他にも、もう一つ注意しておきたいことがあります。
それは、「実際には販売できない高額な査定額を出して、とにかく媒介契約を取ろうとする会社」の存在です。
残念ながら、「競合他社よりも明らかに高い金額を提示して媒介契約を取るが、実際には査定額を大幅に値下げして売却する」という悪質な手法をとる不動産会社も存在します。
次の章で詳しく説明しますが、そういった悪質な会社に騙されないために、「査定額が高かった」というだけの理由で会社を選ばないように気をつけましょう。一括査定サイトで、やたらと高額な査定額を出してきた会社がいた場合は、その金額の根拠を確認することが必要です。
査定を依頼する前に！ 悪徳業者に騙されないためのチェックリスト
最後に、売却査定で適切な会社選びをするためにチェックするべきポイントをまとめました。
売却の仲介を依頼する不動産会社を決める前に、下記の4項目を必ず確認してください。
• 査定を受ける前に、自分で相場を調べたか？
• 不動産会社は、近隣の物件情報をきちんと把握していたか？
• 不動産会社から、近隣の販売実績は明示されたか？
• 不動産会社から、査定額の根拠について納得のいく説明をされたか？
4つのチェック項目を、一つずつ見ていきましょう。
チェック1：査定を受ける前に、自分で相場を調べたか？
近隣相場の調査は、事前に確実に行っておきましょう。
2章で述べた通り、近隣の取引実績は有益な資料の一つです。
実際にどれくらいの価格で取引されているのかを把握しておけば、査定額が妥当かどうか、大まかに判断できるようになります。
チェック2：不動産会社は、近隣物件の販売状況をきちんと把握していたか？
簡易査定でも訪問査定でも、多くの場合、電話や対面で営業マンと相談する機会があるはずです。
その際、営業マンには、近隣物件の販売状況を把握しているかどうか尋ねてみましょう。
近隣物件の販売状況は、査定額を決める際に、必ず考慮に入れなければならない要素の一つです。
なぜなら、近隣で売りに出されている物件は、売却のライバルとなり得るからです。
競合を把握しないまま査定額を算出するような会社は、あまり信用できないといって良いでしょう。
営業マンには、一度「この近辺では、他にどんな物件が売りに出されているのですか？」と尋ねてみることをお勧めします。
チェック3：不動産会社から、近隣の販売実績は明示されたか？
多くの場合、不動産会社は得意分野を持っています。
「特定のエリアに強い」「マンションに強い」「賃貸に強い」など特徴はさまざまですが、逆にいえば、「賃貸には強いが売買には弱い」のように苦手分野も持っているということです。
できるだけ売りたい物件の条件を得意とする不動産会社を選ぶために、近隣における販売実績を尋ねておきましょう。
なお、営業マンも、事前に資料を用意しなければならない可能性があります。
訪問査定の場合は、事前に「近隣の販売実績があれば見せてほしい」と伝えておきましょう。
チェック4：不動産会社から、査定額の根拠について納得のいく説明をされたか？
査定額を出されたときは、必ず根拠を尋ねておきましょう。
どれだけ高い査定額であっても、納得のいく根拠の説明がない会社には、依頼しないようにしましょう。
不動産の売却査定とは、高ければ良いというものではありません。査定額と実際の売却価格は、多くの場合異なるからです。
それはなぜでしょうか？
たとえば、車の査定であれば、査定額と売却額は等しくなります。
なぜなら車を買い取るのは、査定した会社自体だからです。
しかし不動産は、多くの場合、買い取るのは会社ではなく一般の方です。不動産会社の役割はあくまで仲介であるため、買主から価格交渉をされた場合、値下げせざるを得ないケースも珍しくありません。
査定額が高い会社を選ぶお客様が多いため、後々値引きすることを前提として、高額な査定額を提示する悪質な不動産会社も存在します。
高額な査定額を提示されたときは、安易にその会社へ依頼をするのではなく、一度査定額の根拠を尋ねてみましょう。その際に納得のいく説明が得られれば、安心して査定額の高い会社を選んでも問題ありません。しかし、納得のいく説明がない場合は、契約を避けた方が賢明といえるでしょう。
最後に｜売却査定額「だけ」高い不動産会社に気をつけよう！
「家を売るなら一円でも高く売りたい」、それが不動産を売却する人の希望であり、本音ですよね。
しかし、その気持ちに付け込んで、査定額だけ高く提示してくる悪質な不動産会社もいます。
相場よりも明らかに高い査定額を提示されたときは、一度疑ってみることが大切です。
もちろん、不動産自体の価値が高く評価された、適正な査定額である可能性もあります。
「必ず根拠を尋ねてみること」、そして「説明された根拠が妥当であるか判断するための知識を得ておくこと」、この2点を忘れないようにしましょう。
当サイトでは、不動産の売却に役立つ、さまざまなコラム記事を掲載しています。
家を売る前に、ぜひ他記事もチェックしてみてください。
コスモスイニシアでは、オンラインでの売却査定の申し込みを受け付けています。
簡易査定も訪問査定も可能ですので、ぜひ一度試してみてくださいね。
2017/01/18時点での情報です。
