マンション買い替え入門｜理想の買い替えを実現する４つの基礎知識
結婚や出産、転勤や定年などライフスタイルの変化があると、住んでいたマンションが手狭になったり、逆に部屋を持て余すようになったりしがちですよね。
ライフイベントをきっかけにして、マンションの買い替えを検討される方も多いと思います。
しかし、マンションほど大きな買い物となると、家電のように気軽に買い替えたりはできません。「このタイミングで買い替えるのは正しいのかな？」「売りと買いはどちらを優先すればいいのかな？」など、疑問や不安は尽きないはずです。
この記事では、そんな疑問や不安を解消するために、マンションの買い替えにまつわる基礎知識を一つずつ解説していきます。
基礎知識を持っておけば、無駄な時間をかけてしまったり、大きな損失を出してしまったり、といった失敗を避けることができるかもしれません。スムーズで確実な買い替えを実現するために、最後まで目を通してみてくださいね。
目次
マンションの買い替えのキホンを知ろう！ 事前に知っておくべき2つのこと
マンションの買い替えのキホンを知ろう！ 事前に知っておくべき2つのこと
まずは、「マンションを買い替えるタイミングは？」「ローンが残っていても買い替えはできる？」といった基本的な疑問を解決していきましょう。
そもそも買い替えをするべきなのか？という最初の判断で失敗しないように、一つずつ確認していきます。
ポイント1：マンションを買い替えるタイミングとは？
マンションの買い替えのタイミングには、「購入してから〇年がオススメ」といった、明確な正解はありません。
とはいえ、買い替えを検討するのに良い時期の目安として、ライフスタイルに変化が生じたタイミングが挙げられます。
結婚や出産など、ライフスタイルに変化が生じると、それまでの立地条件や間取りに不満が出てくることがあります。
この「ライフスタイルに伴う住まいへの要求の変化」は、マンションを買い替えるタイミングと考えられます。
先述の結婚や出産のように「世帯人数が増えるから、より広い部屋に住み替えたい」というケースや、子どもの独立などで「世帯人数が減るから、もう少し狭くて便利な部屋に住み替えたい」というケースは、買い替えを検討するべきタイミングの代表的な例といえるでしょう。
マンションは、増築などによる面積の変更を伴う改修はできません。「もう少し広く」「もう少し狭く」といった希望がある場合、買い替えを視野に入れる必要があります。
他にも、「子どもの養育費にお金をかけたいため、現在のローンの支払いをもう少しおさえたい」といった金銭的な理由で、マンションの買い替えを検討することもあるでしょう。マンションの資産価値が下がりすぎないうちに手放して、より生活に余裕ができるマンションに買い替えることも解決策の一つです。
このように、世帯人数や金銭的な事情の変動などによる「ライフスタイルの変化」が生じたときは、購入から2、3年程度だったとしても、買い替えを検討するべきタイミングだといえます。
ポイント2：ローンが残っていても買い替えはできる！
続いて、マンションの買い替え時に多くの方が気にされる「ローンが残っていても買い替えはできるの？」という疑問を見ていきましょう。
結論からいえば、「ローンが残っていてもマンションの買い替えは可能」です。
実際にマンションを買い替える方の多くは、ローンが残った状態での買い替えを実現しています。ローンを完済してから買い替える方の方が珍しく、マンションを買い替える方の大半は、「今のマンションを売ったお金でローン残債を一括返済して抵当権を外し、次のマンションを買う」という流れで買い替えを行っています。
仮に、家を売ったお金でローンを完済できない場合でも、「買替えローン（住み替えローン）」が利用できれば住み替えが可能です。
買い替えローンとは、「現在のローン残債と新居購入のローンを一本化できる住宅ローン」のことです。
たとえば、ローン残債が500万円ある状態で3,000万円の新居を購入した場合、3,500万円のローンを新しく組める、ということです。3,500万円のローンが組めれば、新居を購入した上でローン残債の500万円も一括返済できるため、抵当権も外れます。
買い替えローンは、借りる前に「本当に返済できるのか？」をよく検討する必要があります。しかし、きちんと資金計画が立てられるのであれば、ローンを完済しきれない場合でも買い替えを実現させる有益な手段となります。
「ローンが残っているから」という理由だけで、買い替えを諦める必要はないのです。
住宅ローンに関しては、「住み替え住宅ローンのポイントと鉄則！ 無理のない返済のための2大ルール」も参考にしてみてください。
売却と購入、どっちを優先する？ 買い替えの流れ3パターン
では、実際にマンションを買い替えるときの手順を見ていきましょう。
下図は、買い替えの大まかな流れを示したものです。
この図からもわかる通り、マンションの買い替えには、「売却」と「購入」という2つの作業が必要になってきます。
両方を同時に進めて、現在のマンションを引き払うと同時に新しいマンションに入居できることが理想ですが、なかなかそううまくはいかないものです。
大抵の場合は、売却か購入か、どちらかを優先して進めていくことになります。
ここでは、売却を優先する「売り先行型」、購入を優先する「買い先行型」、そして第三の選択肢として「業者買取」の3つのパターンを紹介していきましょう。
売り先行型｜売却で妥協せず資金計画をしっかり立てる
新居の購入よりも家の売却を優先するパターンは、最も堅実な買い替え方法です。
先に家を売却することで、「新居の購入にいくら使えるのか」が明確になり、資金計画が立てやすくなります。また、売り先行型は売却の期限がないので、買い手との価格交渉も有利に進めやすい傾向にあります。
ただし、売却が決まってから引き渡しまでの間に新居を決められない場合は、仮住まいが必要になってきます。
仮住まいの費用は意外に高額で、手間もかかります。売り先行型で仮住まいを避けるためには、不動産会社の協力が必要不可欠となります。
どうしても仮住まいが必要になる場合は、仮住まい選びも売却と並行して行わなければなりません。仮住まい探しの費用と労力が、売り先行型のデメリットといえるでしょう。
詳しくはこちら：「仮住まい」って何？ 失敗しない選び方と条件別費用シミュレーション
買い先行型｜購入で妥協せず気に入る物件をじっくり選ぶ
売却よりも購入を優先する場合、新しいマンションを納得のいくまでじっくり選ぶことができます。
また、仮住まいが必要ない点も、買い先行型の魅力だといえるでしょう。
ただし、売却するマンションのローンを完済していない場合は、新居購入からマンション売却まではローンが二重になる（ダブルローン）というデメリットがあります。
また、思った通りの価格で売却できない可能性もあるため、資金計画の堅実さからいえば売り先行型に劣るといえます。
買い先行型の場合は、下記のようなサービスを利用することを視野に入れましょう。
・買替え特約
買替え特約とは、「今の家を売却できなければ、新居購入の契約を破棄できる」という特約です。もしマンションが売れなかった場合は、新居購入の契約を違約金なしで白紙に戻せるため、買い先行型のときは買替え特約の利用をお勧めします。
新居の売り手にとってはデメリットが大きい特約なので、買替え特約を付けて新居を買おうとしても、売り手に断られることがあります。
・つなぎ融資
つなぎ融資とは、「家の売却価格に相当する額を、新居購入資金として一時的に借りるもの」です。売却が成立したら、借入金は一括返済します。
多くの場合、後述する買取サービスとセットになっていたり、新居のローンとセットになっていたりします。たとえば、コスモスイニシアは「買ってからナッ得売却」というサービスでつなぎ融資をご紹介しています。高値での売却の機会も確保でき、売却も購入も妥協したくない方向けのサービスです。
詳しくはこちら：買ってからナッ得売却｜コスモスイニシア
買い先行型で進める場合は、仲介を依頼する不動産会社に、活用できるサービスがないか相談してみることをお勧めします。
業者買取サービス｜スピーディーに確実に売却できる
新居をじっくり選びつつ確実に売却したい場合には、業者買取サービスを視野に入れましょう。
業者買取とは、マンションを個人に売却するのではなく、不動産会社に買い取ってもらう方法です。
売却価格は相場の70～80%程度になってしまいますが、内覧対応などの手間もなく、迅速かつ確実にマンションを手放すことができます。立地条件や築年数などの問題で買い手が付きづらかったり、絶対にずらせない売却期限があったりする場合は、買取りサービスを利用するのも良いでしょう。
買取りを依頼する会社によっては、「仲介手数料不要」「瑕疵担保責任なし」などのメリットが受けられます。コスモスイニシアの買取りサービスの場合も、下画像で示している5つのメリットをお約束しています。
詳しくはこちら：コスモスイニシアの買取りサービス
マンションの買い替えで失敗しないためのポイント
「売却」と「購入」、どちらを優先するにしても、その両方を成功させなければならないことに変わりはありません。
理想的な買い替えを実現するためには、売りも買いも失敗できないのです。
ここでは、売却と購入で失敗しないために気を付けるべきポイントと、典型的な失敗パターンを紹介していきます。
失敗しないマンション売却のためのポイント
まずは「売却」で失敗しないためのポイントを説明していきます。
・近隣相場を事前に調べておく
最初にすべきことは、「近隣相場を調べておくこと」です。
マンションを売るときは、不動産会社から売却査定を受けると思いますが、その前に自分で相場を調べておきましょう。近隣の売却相場は、国土交通省の「土地総合情報システム」などのサービスで調べることができます。
大まかな資産価値を把握しておくことで、悪質な業者に騙されることを防ぎ、適切な価格設定ができるようになります。
また、同じマンションの一室が売り出されている場合は、その価格を売却価格決定の指標にできます。
たとえば、2,000万円でずっと売れていない部屋があるのであれば、売却価格はそれより低い価格設定にする必要があります。さらに、成約価格は設定価格より低い可能性があります。仮に1900万円と売却価格を設定しても、実際には価格交渉により1800万円程度で合意する、ということも考えておかなければなりません。同じマンションで売り出されている部屋がない場合も、地域や間取り・スペックなどが同程度のマンションであれば、価格設定の参考にできます。近場の中古物件を調べてみましょう。
・内覧対応に気を付ける
売却で失敗しないもう一つのポイントとして、「内覧対応に気を付けること」が挙げられます。
新築のモデルルームであれば、生活感の少ない綺麗な部屋を見せることができます。しかし、まだ住んでいる中古マンションの販売では、どうしても生活感が見えてしまい、内覧で買い手に良くない印象を与えてしまいがちです。
これを避けるために、内覧前には「水回りを徹底的に掃除する」「生活必需品を隠してインテリアに凝る」「陽当たりのよい時間を指定して内覧してもらう」などの工夫を行いましょう。場合によっては、ハウスクリーニングを視野に入れても良いでしょう。
上記3つに気を付けて丁寧に対応するだけでも、内覧の印象はグッと良くなるものです。
マンションの売却は「人と人とのコミュニケーション」であることを理解して、入念な下調べと丁寧な対応を心がけましょう。
詳しくはこちら：【不動産売却ガイド】家を売るために必要な基礎知識と手順総まとめ
失敗しないマンション購入のためのポイント
次に、「購入」で失敗しないためのポイントを見ていきましょう。
・管理状況をチェックしておく
新しいマンションを購入するときは、「管理状況がどうなっているか」をしっかり見ることが大切です。
先述した通り、マンションの寿命は管理状況によって左右されます。
「毎月の修繕積立が計画的に実施されているか」「ゴミ捨て場や掲示板・ポストなどの共同スペースが手入れされているか」「規約が細かすぎないか」といったポイントから、管理組合が正常に機能しているかどうかを判断しましょう。
ゴミやチラシが散乱しているなら、マナーの悪い人がいる上に、管理人はきちんと仕事をしていない可能性があります。
また、規約が細かすぎる場合は、過去に何らかの問題が発生したのかもしれません。たとえば、「ペット可だが、マンションの敷地内では飼い主が抱きかかえて運搬すること」などの規約は、「マンションの敷地内で、ある住人の飼い犬が隣人を噛んで怪我をさせてしまい、大問題になった」といった過去の事例を踏まえて設けられた可能性があります。
過去に問題がなかったか、あったとしたらその問題は解決されているのか、そして細かい規約が生活においてストレスにならないか、マンション購入後の生活をよくシミュレーションしておきましょう。
マンションの資産価値は、「管理」で決まります。
管理組合が正常に機能しているかどうか、必ず事前にチェックしておきましょう。
・理想の暮らしを実現する間取りか
間取りは快適な暮らしを実現するための重要な要素です。家族構成やライフスタイルに合った専有面積や部屋数を確保できるのか、まず確認しましょう。
例えば、家族みんながリビングで談笑する時間を大切にしたい。そう考える場合は、リビングの面積が重要になってきますよね。キッチンとダイニングが同じ空間にある間取りも考えられます。リビングから各部屋への導線も重要なポイントです。
中古マンションの場合は、購入後にリノベーションをすることも可能。自分だけの好きな住まい空間を実現したい方にとって、中古マンションは魅力的ですよね。その場合も、自分の求める間取りが可能な面積があるのか、よく確認してみてください。
また、将来的にバリアフリーの間取りに作り直す可能性もあるでしょう。年齢を重ねるごとにライフスタイルや、生活の中で求める利便性は変わってきます。数十年後を見据えたうえで間取りをよく確認しましょう。
詳しくはこちら：マンションの間取りを徹底解説！ ライフスタイル実現の基本ガイド
・キャッシュフロー表を作成しておく
マンション購入において最重要といえるのは、やはり「資金計画」です。
新居購入後の返済に無理のないように、今後の収入の変動やライフイベントによる出費などを加味して、キャッシュフロー表を作成しておきましょう。
年齢ごとの収入と支出を仮定して、月々の返済額が妥当かどうかシミュレーションしておくのです。
住宅ローンには、「借入額の総額は年収の5倍以内」「返済比率は年収の25%以内」といった、不動産業界で常識とされている目安があります。
たとえば、年収500万円で返済比率を年収の25%とすると、年に125万円、つまり毎月10万円強の支払いとなります。その金額を手取りから差し引いた上で、生活費や管理修繕費、教育費などを支払い、生活に余裕があるかどうか、数値を算出して確認すると良いでしょう。
・返済額の試算はこちら：住宅ローンシミュレーション｜コスモスイニシア
ただし、気を付けたいのが管理費と修繕積立金です。ローンを組むと、ローンの計算ばかりに意識が向きがちですよね。でも、マンションを購入すると管理費と修繕積立金が毎月発生します。
しかも、修繕積立金はマンションの築年数によって徐々に値上がりしていくこともあります。加えて、車を所有している方は、月々の駐車場代も発生します。
短期的ではなく長期的な見通しをもち、精度の高い資金計画を立てるようにしましょう。
売却と購入に共通するポイント
最後に、「売却」と「購入」、両方に共通するポイントを見ていきましょう。
・マンション売買に強い不動産会社を仲介に選ぶ
マンションの買い替えでは、購入も売却も同一の「マンション売買に強い不動産会社」を選ぶことをお勧めします。
購入と売却で異なる不動産会社に仲介を委託してしまうと、連絡窓口が二つになってしまい、手続きが煩雑になります。
また、仮住まいの手配などの相談も、どちらにするべきか悩むことになってしまうでしょう。
マンション売買に強い不動産会社であれば、買い替えにも慣れており、「売り買いどちらを先に進めるか」といったプランニングも一括して引き受けてくれます。
「仮住まいを避けたい」「売却と購入の決済のタイミングを合わせたい」といった相談もできるため、売却と購入で別会社に頼むよりも、スムーズな進行が期待できます。
ただし、売却と購入でエリアが大幅に異なる場合は、不動産会社の得意とするエリアを事前にチェックしておきましょう。全国に販売網を持つ会社なら問題ありませんが、特定のエリアのみに特化しているのであれば、売却と購入をそれぞれ別会社にした方が良い場合もあります。
買い替えの相談をするときに、エリアにおける取引実績などを、不動産会社に尋ねてみると良いでしょう。
こんな買い替えは失敗する！ 典型的な失敗パターン
買い替えの失敗には、下記のような典型的パターンがあります。
- 売却価格の設定を過度に高くしてしまう
- 利益を求めて売却を先送りしてしまう
上記のパターンは意外と陥りやすい例なので、同じ轍を踏まないよう確認しておきましょう。
失敗パターン1：売却価格の設定を過度に高くしてしまう
「現在住んでいるマンションに愛着を持ちすぎて、過度に高い評価をしてしまう」というのは典型的な失敗パターンの一つです。
立地条件や設備などの客観的指標から、適正な価格設定をすることが重要です。
どれだけ思い入れのあるマンションであっても、相場よりも高い値付けでは、なかなか買い手は現れません。思い通りのタイミングで売却することができずに、すでに決めていた新居の契約が破棄になってしまった、という例は少なくありません。
インターネットや不動産屋のチラシに表示されている価格は「売り出し価格」であって、実際の「成約価格」は「売り出し価格」より低いこともある、という事実を把握しておくことが大事です。専門家である不動産会社の意見を取り入れつつ、適切な価格設定を行いましょう。
失敗パターン2：利益を求めて売却を先送りしてしまう
「すぐに買い手がついたので、もっと高く売れるのでは、と売却を引き延ばしてしまう」ことも典型的な失敗パターンだといえます。
残念ながら、投資家ならいざ知らず、マンションの買い替えで素人が利益を求めるとマイナスの結果になることもあるのが現実です。
売却の告知からすぐに買い手が現れると、「もっと高く売れるかも」と引き延ばしたくなる気持ちはわかります。しかし、同じマンションの別部屋がより安い価格で売りに出されれば、買い手はそちらに目が行きます。そのため、あなたの部屋も値崩れするかもしれません。
誰がいつ部屋を売り出すかはわからないのですから、最初に設定した価格で売れるタイミングがきたら、「迷わず売り」が鉄則です。
マンションの買い替えで知っておくべき「税金」のこと
マンションの買い替えで意外に高額な出費となるのが、「税金」です。
購入にも売却にも税金がかかってくるので、納めるべき税金と活用できる減税措置も理解しておきましょう。
買い替え時にかかる主な税金
マンションの購入と売却には、それぞれ下記のような税金がかけられます。
【マンションの売却にかかる税金】
- 印紙税
- 譲渡所得税
- 住民税
【マンションの購入にかかる税金】
- 印紙税
- 登録免許税
- 不動産取得税
それぞれの内容を確認していきましょう。
・マンションの売却にかかる税金
不動産の売却では、売買契約時に「印紙税」を、確定申告時に「譲渡所得税」と「住民税」を支払うことになります。
印紙税は、契約金額に応じて売買契約書に収入印紙を貼付するためにかかります。
譲渡所得税と住民税は、不動産の売却で利益が出たときに、その利益に対してかかります。
「不動産の売却で利益が出たとき」とは「購入した価格よりも高く売れたとき」のことを指し、この場合は、売却した家を所有していた年数によって異なる税率が課されます。利益の額によっては100万円以上になることもありますが、後述する減税措置が利用できれば、大幅な減税が期待できます。
「購入した価格よりも安く売れたとき」は、マンションを売って損失が出たことになるので、譲渡所得税と住民税を払う必要はありません。
詳しくはこちら：不動産売却の税金、こんなに高いの？！ 税金対策したい人のための基礎知識
・マンションの購入にかかる税金
不動産の購入では、売却時と同様に売買契約時に払う「印紙税」の他、「登録免許税」「不動産取得税」を支払うことになります。
登録免許税とは、登記を行うときに支払う税金です。基本的には、登記を行う司法書士に、登記費用の一部として支払うことになるでしょう。
固定資産税と不動産取得税は、マンションを購入したのちに案内が届きます。
納税通知書に従って支払いましょう。
・登録免許税の詳細：登録免許税の税額表｜国税庁タックスアンサー
・不動産取得税の詳細：不動産取得税｜東京都主税局
買い替え時に利用できる主な減税措置
マイホームを買い替えたときには、「住んでいる場所」という財産を手放すことを考慮して、下記のような減税措置が受けられます。
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 居住用財産売却による軽減税率の特例
- 居住用財産の買換え特例
- 居住用財産の買替えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用財産とは、「実際に居住している物件」もしくは「実際に居住していた事実があり、住まなくなってから3年が経過した日の属する年の12月31日までの物件」のことを指します。
住んでいるマイホームの売却・買い替えを検討している人や、相続して空き家となっている住居の売却を検討している人は、大幅な減額が期待できます。
これらの減税措置は確定申告することで使用できるようになるので、条件に合致する場合は忘れずに確定申告を行いましょう。
減税措置の詳細は下記のコラムをご覧ください。
不動産売却の税金、こんなに高いの？！ 税金対策したい人のための基礎知識
不動産売却時の確定申告の詳細は下記のコラムをご覧ください。
最後に｜買い替える「理由」と「理想」を明確にしよう
大きな買い物である「マンションの買い替え」は、絶対に失敗できないことですよね。
買い替えの理由はさまざまだと思いますが、実行してから後悔しないように、事前にある程度の勉強をしておきましょう。
当サイトは「住み替え」に関する記事を多数掲載しているので、他記事も参考にしてみてくださいね。
ある程度の知識を得た上で、買い替えを成功させるコツは、買い替える「理由」と「理想」を明確にしておくことです。
なぜマンションを買い替えたくて、そのためにはどんな条件が必要なのか、徹底的に詰めることが重要です。そもそも買い替えが必要なのか？という前提条件の見直しや、新居は一戸建てや賃貸でもいいのではないか？という他選択肢との比較なども、妥協せずに行いましょう。
スムーズで確実な「住み替え」「買い替え」を叶えます。コスモスイニシアの「売却査定」
買い替えのパートナーとなる不動産会社をうまく利用して、理想的な買い替えを実現してくださいね。
