住み替え・買い替えはタイミング命！売り先行VS買い先行、どっちが有利？
住み替えようかな、と検討し始めたときに気になることのひとつが、「住み替えるためには、売却と購入、どちらを先に進めた方がいいのかな？」ということ。
住み替えには、「家の売却」と「新居の購入」という、2つの大きなイベントがあります。
この2つをタイミングよく行わなければ、引越しの手間が倍増する「仮住まい」や、ローン返済金額が跳ね上がる「二重ローン」などが必要になる可能性があります。
逆にいえば、売り買いをタイミングよく行うことで、仮住まいや二重ローンなどの手間やリスクを減らすことができるのです。
この記事では、手間も費用も最小限に、タイミングよく住み替えるコツを解説していきます。
代表的な３つの住み替えの流れを紹介しつつ、気を付けるべきポイントや活用できるサービスも紹介するので、賢く住み替えたい方は参考にしてくださいね。
目次
家を売ってから新居を選ぶ！ 売り先行型のメリット・デメリット
売り先行型のメリット｜売却で妥協せず、資金計画をしっかり立てられる
新居を選んでから家を売る！ 買い先行型のメリット・デメリット
買い先行型のメリット｜新居選びで妥協せず、仮住まい無しで入居できる
買い先行型のデメリット｜売却額が安くなりやすく、二重ローンの可能性がある
手間も費用も最小限に！ タイミングよく住み替えるための3つのコツ
コツ②：「売り」「買い」両方の手間を理解してスケジュールを確保する
最後に｜仲介業者を味方につけて、仮住まい＆二重ローンなしで住み替えよう
理想的な住み替えのかたちは「売り買い同時進行型」
住み替えには、「家の売却」と「新居の購入」という2つの大きなイベントがあります。
この2つのうちどちらを優先して進めるかによって、売却を優先する「売り先行型」、購入を優先する「買い先行型」、そして両方を同時に進める「売り買い同時進行型」の3パターンに分けられます。
まず結論から述べますが、最もスムーズに住み替えられる方法は「家の売却」と「新居の購入」を同時に進める「売り買い同時進行型」です。
現在の家の引き渡し日と新しい家への入居日を合わせられれば、単に引越しをするだけで住み替え完了となります。
「家は売れたけど新居は決まっていない」という場合は仮住まいが必要になりますし、あるいは「新居は決まったけど家は売れていない」という場合は二重ローン（ダブルローン）が必要になることがあるため、住み替えにおける家の売り買いは同時進行が理想的だといえます。
しかし、家を売却できるかどうかは、買ってくれる人が現れるか否かに懸かっています。タイミングを思い通りにコントロールすることは容易ではありません。
また、納得のいく物件探しにも時間と手間がかかります。
理想的な住み替えは「家の売却と新居の購入を同時進行で進めて、同じ日に退去・入居する」というものですが、実際には売却と購入のどちらかを優先するケースが多くなります。
それでは、家を売ってから新居を買う「売り先行型」と、新居を買ってから家を売る「買い先行型」、それぞれの特徴とタイミングよく住み替えるポイントをみていきましょう。
家を売ってから新居を選ぶ！ 売り先行型のメリット・デメリット
家の売却を優先する「売り先行型」は、最も一般的な住み替えパターンです。
住み替えを検討する人の多くは、住んでいる家の住宅ローンがまだ残っています。そのため、「家を売ったお金で残債を一括返済し、次の家を買う」という流れが一般的なのです。
ただし売却を優先した場合、次に住む家を急いで決める、あるいは仮住まいを探す必要が出てきます。この手法でタイミングよく住み替えるためには、仲介業者の協力を得て、売却と購入の決済を同時に行う必要があります。
売り先行型の具体的なメリットとデメリットを、詳しく説明していきましょう。
売り先行型のメリット｜売却で妥協せず、資金計画をしっかり立てられる
売却を優先する場合、売却益をそのまま購入資金に充てることができます。
そのため、新居購入の資金計画を立てやすいことが魅力です。
売却よりも購入を優先した場合、査定額を参考にして資金計画を組みますが、査定額と実際の売却価格は必ずしも同一ではありません。
「家を売ったお金でローンを一括返済しようと思っていたのに、査定より低い価格でしか売れず完済できなかった」など、資金計画に大幅なずれが生じることもあります。
しっかりと資金計画を立てたい人にとって、売り先行型の「いくら購入資金に充てられるのかが明確になる」という点は、大きなメリットとなるでしょう。
また、売り急ぐ必要がない、という点もメリットのひとつです。
新居を購入済みで入居日が決まっている場合など、「この日までに売る」という明確なリミットがある物件では、ついつい「期限もあるし、希望額には届かないけど売ってしまおう」と妥協しがちになります。
しかし売り先行の場合は、必ずしも「この日までに売らなければならない」という明確な期日はありません。そのため、不本意な値下げも起こりづらいといえます。
売り先行型のデメリット｜仮住まいが必要になる可能性がある
その一方で、売り先行型のデメリットとしてたびたび挙げられるのは「仮住まい」の問題です。
売却した家の引き渡し日までに新居を決めて入居できればよいのですが、都合よく新居が見つかるとは限りません。
数日程度であればホテルやウィークリーマンションという選択も可能ですが、長くなるのであれば賃貸物件を借りる必要が出てきます。
仮住まいとして賃貸物件を借りると、半年で100～150万円ほどの出費となる上に、引越しを2回することになります。手間も出費も大きなものとなるので、「いかに仮住まいを避けるか」が売り先行型でタイミングよく住み替えるポイントだといえます。
新居を選んでから家を売る！ 買い先行型のメリット・デメリット
新居購入を優先する「買い先行型」は、新居探しを妥協したくない人向けの方法です。
次に住む場所を確保してから住んでいる家を売却するので、仮住まいなしで住み替えられる点が魅力的です。
ただし、売却に時間がかかってしまえば、二重ローンが必要になることもあります。
後述する「買替え特約」や「業者買取」を視野に入れることが、タイミングよく住み替えるコツだといえます。
買い先行型の具体的なメリットとデメリットを、詳しく説明していきましょう。
買い先行型のメリット｜新居選びで妥協せず、仮住まい無しで入居できる
購入を優先する場合、「売却した自宅の引き渡し時期まで」などの期限がないため、納得いくまでじっくりと購入物件を選ぶことができます。
また、買ってから家を売るので、仮住まいが必要ないこともメリットのひとつです。
先述した通り、仮住まいは半年で100万円～150万円ほどの費用が掛かる他、引越しの手間も倍増します。
また、仮住まいの物件探しも容易ではありません。求める条件にぴったりの賃貸に空きがあるとは限りませんし、その上、一般的な賃貸では短期間の貸し出しを敬遠される傾向にあります。
仮住まいにかかる手間や費用が必要ない、という点は大きなメリットといえるでしょう。
買い先行型のデメリット｜売却額が安くなりやすく、二重ローンの可能性がある
その一方で、「入居日までに元の家を売りたい」といった売却の期日がある場合、買い手がつかない、あるいは買い手が金額の引き下げを要求してくるなどの理由から、値下げせざるを得ない可能性があります。
また、住んでいた家のローンが残っている場合、家が売れるまでは二重ローン（ダブルローン）もしくは住み替えローン（買替えローン）を組むことになります。
返済金額が高くなるので、売却時期が遅くなれば遅くなるほど、資金的な負荷は大きくなります。
家が売れなければ購入を白紙に戻せる「買い替え特約」
買い先行型でスムーズに住み替えるためには、「売却するタイミング」が鍵となってきます。
新居購入後もなかなか家が売れなければ、金銭的な負荷は大きくなりますし、長引く売却活動に労力を割かれることになります。
「気に入った物件が見つかったけれど、家が売れるかどうか不安」という場合は、「買い替え特約」が便利です。
買い替え特約とは、「期限内に今住んでいる家が売れなければ、新居購入の契約を白紙に戻せる」という特約のことです。売り手がつかなければ家を買わなくてもよいので、買い替え時には便利な特約だといえます。
ただしこの特約は、新居の売り手にとってはデメリットが目立つ内容です。
断られることもあるので、必ずしも使えるわけではないことを覚えておきましょう。
「買い替え特約を断られたが、売却の不安なく住み替えたい」というときは、買取保証型サービスの利用をお勧めします。
たとえばコスモスイニシアでは、新居購入後に急がずじっくり売却に取り組めるサービス「買ってからナッ得売却」を提供しています。
従来の住まいの買い替えサービスは、「新居をスムーズに購入するか、現居を納得して売却するか」という二者択一で、どちらかを優先する必要がありました。
「買ってからナッ得売却」は、どちらも妥協しないための新しいサービスです。人生のステップアップとなる住まいの買い替えに、「高額売却あり、二重返済や仮住まいはなし」など、納得していただけるお手伝いをしていきます。
詳細：買ってからナッ得売却｜コスモスイニシア
「物件選びを優先したいが、家が売れるか不安」という人は、利用しようと考えている仲介業者に一度相談してみましょう。適切なサービスを紹介してくれるはずです。
手間も費用も最小限に！ タイミングよく住み替えるための3つのコツ
住み替えの流れ3パターンをそれぞれ見てきましたが、いずれの場合も、タイミングよく住み替えるためのポイントは同じです。
つまり、「仮住まいや二重ローンを発生させないように、売却と購入をできるだけ同時に行うこと」です。
売り先行型でも買い先行型でも、引き渡しや引越しの期日までに残りの手続きを進めることで、仮住まいや二重ローンを避けやすくなります。
そのために意識するべきコツは、下記3つです。
- 仲介業者は「売り」「買い」で同じ会社にする
- 「売り」「買い」両方の手間を理解してスケジュールを確保する
- 買取系サービスの活用を視野に入れるひとつずつ解説していきます。
コツ①：仲介業者は「売り」「買い」で同じ会社にする
これは基本中の基本ですが、「売り」と「買い」の仲介業者は同じ会社にするとよいでしょう。
違う会社に頼んでしまうと、全てのコントロールを自分で行うことになってしまいます。
売り先行の説明で触れましたが、タイミングよく住み替える最も一般的な方法は、「家を売ったお金で残債を一括返済して次の家を買い、売却と購入の決済を同時に行うこと」です。
そして、「売却と購入の決済を同時に行う」ためには、仲介業者の協力が必要不可欠です。
売りと買いを違う会社に任せていた場合、その調整は困難になります。
必ず同じ会社にして、売却と購入のタイミングを調整しやすい状態にしておきましょう。
コツ②：「売り」「買い」両方の手間を理解してスケジュールを確保する
実際に住み替えた方からたびたび挙げられる感想として、「住み替えは想像以上に手間がかかる」というものがあります。
家を買ったときのことを思い出してもらえればわかりやすいと思うのですが、納得のいく物件探しには時間がかかります。
住み替えの場合は、それに加えて、家の売却に関する手間もかかるのです。
家を売るには、内覧対応や部屋の掃除、補修作業など、思いのほか手間がかかり、それをストレスだと感じる方も多くいらっしゃるのが実情です。
住み替えを進めている間は、物件探しや売却準備で、土日が両日潰れることも珍しくありません。
必要な手続きをピックアップして、どれくらいの期間なら住み替えに時間を割けるのか、事前によくシミュレーションしておきましょう。
一般的に、住み替えには3カ月～半年程度の期間が必要です。
「売り買い同時進行」の場合はとくに、手間と労力を理解して、無理のないスケジュールを組み立てておくことをお勧めします。
コツ③：買取系サービスの活用を視野に入れる
住み替えがスムーズにいかない要因のひとつとして、「家を売りたいのに、なかなか買い手がつかない」という問題が挙げられます。
立地条件などにもよるので一概にはいえませんが、築年数の古い住宅などの場合、なかなか買い手がつかない傾向があります。
そういったときは、業者買取サービスの活用も視野に入れましょう。
業者買取とは、現在住んでいる住居を一般の人に売却するのではなく、業者に買い取ってもらうことです。
業者買取の金額が一般的な査定金額の70%～80%になってしまう点がデメリットですが、短期間で確実に売却できることや、内覧などの手間が省ける点はメリットだといえます。
買取サービスの中には、スムーズな住み替えを実現するものもあります。
たとえば、コスモスイニシアが提供している「住みながら買取り」は、新居が決まるまで売却した家に住み続けられる買取サービスです。
「住みながら買取り」では、売却後の物件に、賃料を払うことで最大2年間住み続けることができます。
仮住まいの手間や費用だけでなく、内覧対応などの煩雑な手続きも最小限に抑えられます。「妥協しない新居選び」と「手間暇かけない確実な売却」を両立させたい人にお勧めのサービスです。
サービス詳細：住みながら買取り
最後に｜仲介業者を味方につけて、仮住まい＆二重ローンなしで住み替えよう
タイミングのよい住み替えのためには、「売却と購入をいかにスムーズに行えるか」が焦点となります。
そのためには、親身になってくれる仲介業者を選ぶことが最重要だといえます。
まずは一度、利用を検討している仲介業者に、「仮住まいも二重ローンもなしで、スムーズに住み替えたい」と相談してみましょう。
決済のタイミングを合わせたり、適切なサービスを紹介してくれたりするはずです。
もしあまり親身になってくれなかったり、適切なサービスを紹介してくれなかったりする仲介業者であれば、他の会社を検討してもよいでしょう。
総合的にサポートしてくれる会社を選ぶことが、タイミングよくスムーズな住み替えを実現するコツです。よきパートナーとなってくれる会社を見つけて、理想的な住み替えを実現してくださいね。
2016/12/16時点での情報です。
