離婚するならマンションは売却？住み続ける？【夫が住宅ローンを払っている場合】
一度将来を誓い合った仲でも、さまざまな理由から別々の道を選ぶこともあります。いざ離婚となったときに、考えなくてはいけないのが「住まい」のことです。
婚姻期間中に購入したマンションにはどちらかが住み続けるのか、それとも売却するのか、名義や保証人の問題、住宅ローンが残っている場合はどうするのかなど、離婚届に判を押す前に、夫婦間で話し合わなくてはいけないことは多々あります。
今回は、離婚によるマンション売却、とくに夫がローンを支払っているパターンについて見ていきましょう。
目次
住み続けるメリットは生活環境が変わらないこと
離婚する際には、「財産分与」が重要ポイントになります。「夫婦の財産はお互い公平に分けましょう」というのが基本的な考え方ですが、家やマンションなどの不動産は物理的に分けられないため、離婚時の財産分与でもっともトラブルになりやすい資産だと言われています。
なお、夫名義で購入したマンションであっても、婚姻中に築いた財産については、夫婦共有の財産とみなされます。妻が専業主婦で夫の給与からローンを支払っていたとしても同じです。専業主婦でも、離婚する際には財産の二分の一を請求する権利が裁判でも認められているので、きちんと主張すべきです。
話し合いの結果、これまで住んでいたマンションは売却せずに、妻子がそのまま住み続けるという選択肢もあります。例えば、「夫の浮気が原因で離婚した。慰謝料と養育費の代わりに夫が先々までローンを負担し、妻子が住み続ける」という場合など。お子さんのいる家庭は同じ家に住み続けるメリットがとくに大きいといえます。
両親が離婚するとなれば、お子さんの精神的ダメージは計り知れません。しかし、住処だけでも同じ場所にあれば、お子さんは友達と離れて引っ越したり転校したりする必要もなく、これまで通りの環境で暮らすことができます。
「住み続ける」はリスクを背負う可能性がある
ただし、同じマンションに住み続けるという選択肢には、さまざまなリスクがついて回ります。想定されるリスクについて具体的に見ていきましょう。
リスク1. マンションが売却できない
離婚前に、マンションがだれの名義になっているのかチェックする必要があります。一人ならば「単独名義」、夫と妻など二人以上ならば「共有名義」となります。名義については、一般的に購入したときに住宅ローンの名義や費用の負担割合などに左右されます。
例えば離婚したあと、しばらく経って別の人と出会い、再婚することになったとします。前の夫の思い出が残る今のマンションではなく、新生活は新しい家で始めたいと思うのは自然なことです。しかし、離婚後に住み続けていたマンションが夫名義や夫婦の共有名義だった場合、妻の都合だけで売却することはできません。共有名義でも夫の承諾が必要なので、夫と音信不通になった場合などは、売りたくても売れないという状況になる可能性があります。
離婚後にも住み続けるならば、名義を必ず妻のものに変更しましょう。ただし、住宅ローンを借り入れて購入している場合、契約の際に交わした金銭消費賃貸契約書に、「所有名義を変更する場合は、事前に金融機関から承諾を得ること」という記載があることがほとんどです。この場合、名義変更をする前に、融資を受けた金融機関から承諾を得る必要があります。
夫婦の共有名義でローンを借り入れた場合は、夫婦の収入を合算した額で融資可能だと判断され、ローン審査を通過したということです。もし単独名義にしたい場合は、収入が基準に達さず融資が通らない可能性があります。その場合はローンの借り換えとなりますが、単独名義で新たに住宅ローンを組めるだけの経済力が必要です。
リスク2.住宅ローンの支払いを肩代わり
夫がローンの契約者となっていて、妻は連帯保証人というケースもあります。「離婚すれば他人だから」と言いたくなる気持ちもわかりますが、それと連帯保証人については別の話です。夫がローンを滞納したら、連帯保証人である妻に支払い義務が課せられます。
離婚後に住宅ローンの連帯保証人から外れたい場合は、自分に代わる連帯保証人を新たに立てる必要があります。しかし実際のところほかの保証人を見つけるのは容易ではありません。どうしてもということでしたら、「妻の代わりの連帯保証人を立て、連帯保証人から外す」というのを離婚の条件とするのがよいでしょう。
リスク3. 差し押さえで退去
共同名義でローンを組んだ場合、夫婦のどちらにもローンの返済義務があります。つまり、例えば夫が出て行ったあと、妻子のみがマンションに住んでいたとしても、夫にも返済義務があります。
しかし、出て行った側にしてみればもうローンを払わなくてはいけない理由を感じられないので、どうしても支払いに対するモチベーションが低くなりがちです。このような理由から、離婚による共同名義のマンションでのローン滞納というケースはしばしば見られるものです。
夫名義のマンションだった場合にも、同じことが起こりえます。支払いを滞らせてしまった場合、金融機関がローンの一括返済を迫ってくる可能性があります。それでも支払えなかった場合は、マンションを競売にかけられて強制退去ということも考えられます。
住宅ローンのリスクは完全には回避できない
多くの方は住宅ローンを組み、銀行から融資を受けてマンションを購入しています。離婚で現在住んでいるマンションの処分を考えた場合、ローンが完済できていないとどうしてもリスクがついてまわります。
ここで、上記に挙げたリスクをおさらいしてみましょう。
＜名義にまつわるリスク＞
・夫名義・共同名義のマンションの場合、妻の一存ではマンションを売却できない。
・ローンが残っているマンションの名義に変更する場合は、金融機関の承認を得る必要がある。
＜住宅ローンにまつわるリスク＞
・夫がローンの契約者で妻は連帯保証人だった場合、夫がローンを滞納したら妻に支払義務が課せられる。
・連帯保証人を変更するには新しい保証人を見つけなくてはならない。
・共同名義だった場合も、夫婦のどちらにもローンの返済義務がある。滞納した場合、一括返済を迫られる、最悪物件を競売にかけられることも。
・共有名義のローンを単独名義にしたい場合、片方だけでの収入では基準に達しなくなるとローンの審査に通らない可能性がある。その場合は、ローンの借り換えが必要。
離婚後に関わりを持ちたくないならマンション売却がおすすめ
ここまで見てきたように、離婚後も夫がローンを支払い続けて、妻子が同じマンションに住み続けるのは、お子さんの生活環境や金銭面でのメリットはあるものの、どうしても長きにわたって別れた相手と関係をもっていく必要が出てきます。
一方、離婚を機にマンションを売却して現金化してしまえば、さまざまなリスクにおびやかされることなく、金銭面からもすっきりと別れることができます。
離婚後に関わりを持ちたくないなら、マンション売却がおすすめします。ここからは、マンション売却にまつわるトピックを見ていきましょう。
マンション売却は「買取」か「仲介」
買取とは、不動産会社が買主となりマンションを売却する方法です。一方、「仲介」は不動産会社が仲介者となって売主と買主のあいだをつなぎ、取引を成立させる方法です。
不動産会社は買い取った物件に利益をのせて販売しなければならないので、「買取」の場合の売却価格は、「仲介」よりも安くなってしまいます。一般的には「仲介」で売却した場合の7～8割程度の額だといわれています。一方で、「買取」は時期を選ばずに売りたいタイミングで売れるのがメリットです。「仲介」の場合は、新たなオーナーとなる購入希望者が現れるまで、長期戦になる可能性もあります。
離婚でマンションを売却する場合、一刻も早く売却して現金化したいなら「買取」、時間がかかってもマーケット価格で売却し、財産分与の取り分を増やしたいなら「仲介」がよいでしょう。
住宅ローン返済中だとマンションが売却できないこともある
マンションを売却する場合、住宅ローンを返済中だと少し厄介になります。マンションに付いている抵当権を抹消するのが原則のため、借り入れているローンを完済する必要があるからです。
貯金などで住宅ローンが完済できない場合は、住宅を売却した資金で住宅ローンを返済する必要があります。もし足りない場合は買取や仲介では売却できないということになります。
住宅ローンが残っていても売却できる①アンダーローンの場合
住宅ローンの残債が物件価値より低いことを「アンダーローン」といいます。例えば、ローンの残額が1500万円で、マンションの売却額が2000万円の場合をいいます。
アンダーローンの場合、住宅の売却で得た資金をローン返済に充て、残金は夫婦間で分与することになります。この例なら、ローンを返済して売却した際に発生した諸費用を差し引いた残金を夫婦で折半します。アンダーローンの場合は、ローンさえ払ってしまえば「買取」でも「仲介」でも売却が可能です。
住宅ローンが残っていても売却できる②オーバーローンの場合
住宅ローンの残債が物件価値を上回る「オーバーローン」の場合は、話がやっかいになります。例えば、ローンの残額が1500万円で、マンションの売却額が1000万円の場合をいいます。これでは、マンションを売ってもまだ500万円の借金が残ってしまいます。
不動産は中古になると急激に価格が下がる一方で、ローンの元本はなかなか減りません。不動産購入直後に離婚になったりすると、多額のオーバーローンとなるケースが多いようです。それでも、オーバーローンでの不足分を貯金や住替えローンなどで充当できれば、「買取」や「仲介」で売却できます。
なお、夫が住宅ローンを払っていても、残債は夫婦で負うのが原則です。不足分については夫婦で支払い方法を話し合う必要があります。
オーバーローンで不足額を充当できない場合、売却が難しいのでそのまま夫婦どちらかが住み続けるという選択肢をとる方もいますが、「任意売却」という方法で処分できることもあります。
住宅ローンが残っていて売却できない場合
任意売却とは、ローンの返済ができない場合、オーバーローン状態の不動産を金融機関の合意を得て売却することをいいます。
ローンを返済できない場合、金融機関は担保となっている物件を差し押さえ、競売にかけて債権を回収します。しかし、競売はオークション形式なので価格が安くなりがちで、債権者にとってはデメリットが生じます。
一方、任意売却だと市場価格にできるだけ近い価格での売却を目指すので、ローンの名義人だけでなく債権者にとって回収額を多くできるというメリットがあるのです。ただし、任意売却ができない状況もあります。おもに以下の通りです。
1.物件が内覧に適した状態ではない
2.所有者・連帯保証人の承諾が得られない・本人確認ができない
3.債権者が認めない
1については例えば、売主が内覧に非協力的な場合。物件の清掃が不十分で内覧しても購入希望者が現れない場合など。
2については、夫婦の共同名義でのローンだったり、夫が名義人で妻が連帯保証人だったりするケースで、どちらか一方が任意売却に納得していない場合などが考えられます。
3については、債権者である金融機関にとっては、任意売却は「損切り」となってしまうため、社内方針で任意売却に応じないということもあります。
また、マンションを購入した直後に離婚するなどで、住宅ローンを借り入れて日が浅いときは、金融機関の心証が悪くなり任意売却に応じないケースもあるようです。
まとめ
幸せな家庭を築こうと購入したマイホームを離れることはつらいもの。しかし、3組に1組の夫婦が離婚すると言われる現代、離婚によるマイホームトラブルは珍しいことではありません。お子さんがいる場合などは、住み慣れた生活環境を変えたくないという希望が強いかもしれませんが、離婚後も同じ家に住むことで起こるリスクもあります。とくに、住宅ローンが残っているマンションの場合は、トラブルが起こりがちだということを理解いただけたのではないでしょうか。
住み慣れた我が家に住み続けるメリットとリスクをはかりにかけ、住む場所にこだわり続けずに売却も視野に入れて考えるようにしましょう。
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2017/11/21時点での情報です。
